La gestión de Contratos Agile en Construcción debe estar también alineada a los principios del Manifiesto Agile. Debemos contar con Contratos flexibles a los cambios, a diferencia a los Contratos de Construcción anteriores que partían de un esquema waterfall.
En el marco tradicional de contratos para construcción tenemos las siguientes opciones, mayormente manejadas por las empresas de gerencia:
- Contrato Costo de Obra más honorarios.
- Contrato Cantidad Global o Estipulada.
- Contrato Costo de Obras más honorarios máximos.
- Contrato tipo Consorcio.
- Contrato Construir Operar Transferir.
- Contrato de Obra Terminada.
A esta lista agregaremos ahora los Contratos Agile en Construcción como una nueva forma de responder a los cambios de metodología. Es importante aclarar que Agile es una adaptación que se realiza a los anteriores esquemas tanto legales como de negociación. Todo el espíritu legal debe estar enfocado en los valores y principios del Manifiesto Agile.
Los Contratos Agile en Construcción son la evolución natural de los tradicionales, buscando adaptarse a los rápidos cambios del entorno constructivo. Es por ello que podemos llamarlos también contratos híbridos, ya que son una adaptación a los tradicionales.
No existe un modelo dado, porque como sabemos la construcción abarca muchas aristas, y debe cumplir los objetivos de un contrato legal. Pero es necesario buscar las formas de adaptarse a los cambios de una manera flexible que es a la final la principal ventaja de Agile. Para comprender podemos ver los enfoques tradicional y ágil a partir del Triángulo de Hierro Agile.
¿Cuál es el enfoque para los Contratos Agile en Construcción?
Para tener éxito con los contratos ágiles, debemos contar primero con profesionales legales que conozcan y manejen el Manifiesto Agile. Sus valores y principios deben expresarse en sus cláusulas. A continuación se enumeran los enfoques de acuerdo a los Principios aplicables:
Entrega contínua de Valor
La principal meta de la metodología agile es poder entregar en ciclos cortos e iterativos valor al cliente. En el caso de la construcción, los resultados acordados después de cada Sprint corresponden a una remuneración por el trabajo realizado. Esta remuneración puede tener diferentes enfoques de acuerdo a la negociación que se realizó.
A continuación realizó un comparativo para este principio del enfoque tradicional con las opciones agile.
Contrato Costo de Obra más honorarios:
Enfoque Tradicional: El Contratista realizará el trabajo especificado en los documentos del contrato o en una descripción adjunta (alcance), al acumularse los costos conexos serán reembolsados por el Propietario e incluirá sus Honorarios, que normalmente se calculan como un porcentaje de la obra.
Resultados no deseados: Existencia de cambios en el alcance generan sobre costos no estipulados en el contrato.
Contrato Cantidad Global o Estipulada.
Enfoque Tradicional: Este tipo de Contratos se emplea comúnmente en trabajos de licitación competitiva, tanto del sector público como privado, en los cuales los consultores de diseño del propietario han preparado un conjunto muy completo de planos y especificaciones. Los contratistas estiman con la mayor exactitud posible el costo del proyecto contenido en los documentos de la licitación.
Resultados no deseados: Debido a información incompleta del proyecto se generan cambios durante la construcción no previstos.
Contrato Costo de Obras más honorarios máximos.
Enfoque Tradicional: Este contrato se emplea en Proyectos pequeños y de rápida ejecución donde se dispone de documentación incompleta o provisional de Construcción al momento de elaborarlo.
Resultados no deseados: Si el precio global se basó en planos y especificaciones incompletos, se revisarán meticulosamente si el alcance logrado era efectivamente el pensado.
Contrato tipo Consorcio.
Enfoque Tradicional: Las grandes constructoras nacionales e internacionales se unen para buscar proyectos que les permitan incrementar o conservar su ya enorme volumen anual de ingresos. Tales expansiones en los mercados locales en ocasiones colaboran con los subcontratistas en lo que se conoce como una Empresa Conjunta o Consorcio.
Resultados no deseados: Incremento de costos por la alta burocracia, la creación de valor puede tornarse compleja así como la tramitación de cambios dentro de la construcción.
Contrato Construir Operar Transferir.
Enfoque Tradicional: Es un proceso en el cual el constructor y el urbanizador prestan servicios arquitectónicos, de ingeniería, de construcción y financieros para realizar un proyecto que no solo construirán, sino que además operarán durante determinado número de años antes de transferir la propiedad al Cliente.
Resultados no deseados: Es importante controlar la calidad el alcance porque puede ser posible que para bajar costos sacrifiquen calidad a largo plazo.
Contrato de Obra Terminada.
Enfoque Tradicional: Es un Proyecto cuyos costos no se pagarán hasta que el contratista lo termine y le entregue las llaves al Propietario.
Resultados no deseados: Que el contratista no tenga claro el alcance desde un principio.
Enfoque Agile
Para asegurar una entrega de valor al cliente de forma tal que no implique modificaciones en los costos, baja calidad o cambios en el alcance, los Contratos Agile en Construcción deben implementar estas mejoras:
Pagar por Sprint ejecutado.
Pagar por valor comercial acordado.
Elegir fijo el lapso de ejecución o fijo el alcance (depende del tipo de contratación).
Definir una persona que apruebe como un Product Owner.
Tener claro el esfuerzo a ejecutar y proponer incentivos por tiempo.
Flexibilidad
Otro aspecto a tomar en cuenta relacionado con proyectos ágiles es la flexibilidad. Institucionalizar este aspecto fundamental en el contrato ayuda a aplicar la metodología. Se puede asentar en los Contratos Agile en Construcción bajo estos aspectos:
Establecer ciclos de feedback regulares para focalizar y refinar el backlog. Esto con la finalidad de que los cambios se generen de inmediato, no como es normalmente al final.
Identificar roles y procesos para recibir el feedback del cliente y refinar el backlog. Se definen las reglas para manejar los cambios y quien los gestionan.
Colaboración directa
El papel del cliente dentro de los procesos ágiles es fundamental. Es por ello que se debe expresar en los contratos agile en construcción tomando en cuenta los siguientes enfoques:
Existencia de la figura de Product Owner. Para que funcione y lograr que ejerza sus funciones debe existir un equilibrio entre las exigencias del cliente, las posibles soluciones y que el acuerdo a que se llegue sea mutuo.
Gerenciar las prioridades en la toma de decisiones. El cliente debe estar presto a dar o aprobar las soluciones que se expresen en los tiempos requeridos.
Comunicación fluida y frecuente.
Todas las partes deben estar informadas en todo momento mediante rutinas de comunicación. Esto lo que busca es visibilizar los avances, aprobación de cambios y manejo de expectativas.
Todos estos puntos confluyen en tener el más eficaz y eficiente feedback en todo momento. Durante cambios que se generen, actualizaciones, nueva propuestas de comercialización y capacidad de respuesta por parte del constructor.
Confianza
Un punto negativo con los proyectos con enfoque Agile es que el cliente debe confiar en un inicio en el constructor. Esto pasa cuando el cliente no está familiarizado con la metodología.
En estos casos podemos recurrir a ciertas cláusulas en los Contratos Agile en Construcción donde se haga un Sprint 0 como prueba piloto. Otro aspecto para generar confianza es especificar cláusulas que especifiquen consecuencias por información dudosa.
A la final lo importante es que el cliente tenga un equipo Agile motivado y enfocado y para ello la confianza es una base imprescindible.
Conclusión
Con lo anteriormente expuesto, y conociendo los modelos de contratación tradicionales en la construcción, un contrato Agile en construcción debe ser un híbrido. Debe contener los valores y principios del Manifiesto con los aspectos tradicionales de los diferentes tipos de contratación.
Como ventajas podemos decir que ambas partes están conscientes de los cambios. Esto trae como consecuencias favorables una mejor comunicación, menores costos, mayor apertura a la creatividad y menos necesidad de documentar.
Podemos plantear contratos macros que contengan subcontratos por sprint o ciclos. Esto hace que se manejen mejor los costos finales y apertura a los cambios.
Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.
