Este contrato se emplea en Proyectos pequeños y de rápida ejecución donde se dispone de documentación incompleta o provisional de Construcción al momento de elaborarlo. Para proyectos más grandes suele usarse como antesala para obras preliminares, para posterior pasar a optar por un Contrato de Diseño Procura Construcción.
En lo que refiere a los Honorarios del Contratista, por lo general se toma como criterio un porcentaje del precio máximo. Es importante tomar en cuenta la experiencia del Contratista y sus Activos de los Procesos, ya que al ser un precio estimado el mismo debe oscilar ente un +/- 10% del precio real de la obra.
Existe la posibilidad de generar ahorros en la obra, por lo cual casi siempre se incluye una Cláusula según la cual los ahorros serán compartidos por el Propietario y el Contratista. Algunos dueños prefieren que éste reciba la parte principal de los ahorros, lo que le daría más incentivos para buscarlos. Otras veces los ahorros se comparten en partes iguales; así el Propietario se siente motivado para evaluar y aceptar las sugerencias de ingeniería de valor que proponga el Contratista.
Un aspecto estándar del contrato es el requisito de realizar una auditoría de certificación de costos una vez finalizado el Proyecto. El Propietario tiene entonces la oportunidad de auditar los libros del Contratista para determinar la cuantía y la naturaleza de los ahorros o de verificar que no hayan sido acumulados. Cuando lo efectúe un bufete independiente de contabilidad, en el contrato se incluirán las cláusulas respectivas que eximan de costos al contratista o que destinen una cantidad específica a la auditoría.
El Director de Proyectos vigilará que se identifiquen y aíslen los costos al momento de erogarse, pues se relacionan con varios componentes de la estimación. Así se ahorraran largas horas de trabajo y el Propietario se sentirá menos frustrado al final del Proyecto, cuando puede rechazar varios costos relacionados con la obra.
Puntos a tomar en cuenta para evitar problemas durante la ejecución de este tipo de Contrato:
- Se debe identificar en campo cada material, equipo y nota de recepción el nombre del Proyecto, el número y el lugar donde se utilizó. Así será más fácil comprobar si se requiere una auditoria y cuando efectuarla.
- Si el precio global se basó en planos y especificaciones incompletos, se revisarán meticulosamente los de diseños futuros para verificar que el trabajo no haya sido aumentado ni reducido. Cuando haya cambios en la extensión se notificará de inmediato al dueño y procurará identificarlos.
- Cuando le propongan ahorros de costos basados en la ingeniería de valores, estúdielos cuidadosamente con todos los proveedores y los subcontratistas para verificar que se trate efectivamente de ahorros verdaderos que no contengan costos ocultos.
- Resista la petición del cliente para que, al inicio del Proyecto, presente costos reales actualizados en vez de costos estimados. Respóndale diciendo que es prematuro proyectar los costos verdaderos en esta fase del Proyecto.
- No permita que aumente el alcance sin aumentar el precio máximo garantizado, aunque parezca que algunos costos pueden absorberse con los ahorros del momento.
- Recuerde que si el Arquitecto o el Propietario suprimen partes del Proyecto en el Contrato, esperarán que el precio máximo disminuya. La eliminación no se considerará un ahorro adicional mientras no se modifique el precio.
Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.
