La relación entre el Arquitecto, los Ingenieros y el Contratista General se inicia desde el momento en que se realiza la licitación de la construcción, esta relación se basa en dilucidar la información del Proyecto de manera tal que todo esté claro para presentar el Presupuesto.
Durante esta Fase inicial el Contratista General está obligado a presentar todas las dudas, indefiniciones, contradicciones y la coordinación entre las especialidades en las cuales aparezcan dudas, y el Arquitecto y los Ingenieros deben responder de manera expedita cada una de las observaciones. El Contratista General una vez presente la oferta para la licitación da por sentado que la información del Proyecto la comprende y a la hora de ejecutar la obra no debe pasar reconsideraciones o aumentos de obra imputables a falta de información o incongruencias en el Proyecto.
A partir de esta situación es que empiezan a aparecer disputas y formas de actuar de parte del Contratista para poder justificar faltas en el Proyecto que no vio al momento de la licitación.
Desde el punto de vista del Arquitecto y los Ingenieros al preparar los planos y las especificaciones de la construcción de un proyecto complejo, pueden existir restricciones de tiempo, de dinero o de ambas, en donde a los Profesionales les resulta imposible realizar un Proyecto completo. Los Arquitectos admiten sus limitaciones con el propósito de aminorar su responsabilidad en los errores u omisiones que comentan.
Es por ello que los documentos de la licitación contienen varios tipos de cláusulas tendientes a limitar o excluir varias clases de órdenes de trabajo adicional durante la ejecución de la construcción y el Contratista lo sabe.
Entonces ¿cuál sería la solución entre el Arquitecto que no puede preparar un proyecto completo y perfecto y un Contratista que es posible no pueda ver todos los errores u omisiones presentes en el proyecto?
Actualmente la tecnología ha avanzado mucho y ha hecho que los proyectos sean más cercanos a la realidad, inclusive avisan cuando existen incongruencias dentro de las diferentes ingenierías y la arquitectura, sin embargo esto no exenta a que ocurran, es por ello que la relación durante la Construcción en pro de solucionar las controversias que surjan es que ambas partes sean razonables en su forma de abordar los problemas de costo adicional.
Además el Gerente de Proyectos deberá recordar que el Arquitecto no le agrada ir a decirle al Propietario que hace falta más dinero porque en los planos hay omisiones o detalles poco claros, casi siempre hay posiciones intermedias que los interesados pueden adoptar para resolver el problema y llegar a feliz término.
Planteo dos casos razonables para dirimir una disputa entre las dos partes, si el detalle o trabajo adicional sí estaba incluido en los planos durante la etapa de licitación, seguramente todas las propuestas contenían costos adicionales por esos conceptos, sería cuestión de negociar el precio siempre que sea menor al total de la oferta que quedo de segunda en la licitación. Otro caso es que el Arquitecto esté dispuesto a aceptar el concepto de costos de compensación. Si el contratista logra sustituir otro material o producto de calidad similar pero más económico, se señala que los ahorros obtenidos pueden compensar los que causará la orden de cambios.
En el caso que no se llegue a ningún acuerdo entre las partes, el Gerente de Proyectos puede optar por dos salidas, una es la llamada quantum meruit (pago al mérito o valor) y la otra es enriquecimiento injusto, ambas las explicaré a continuación:
La frase latina quantum meruit literalmente “cuanto merece” se conoce también como el método del semicontrato, ambas designaciones se refieren más bien a la recuperación de los costos por los beneficios que recibe el propietario cuando se termina el trabajo adicional, para ello el Contratista tendrá que demostrar que el Propietario realmente se benefició con el trabajo efectuado y que lo aceptó.
El enriquecimiento injusto se basa en el alegato del contratista de que el Propietario se enriqueció con el trabajo que hizo, puede sonar parecido al anterior pero en este caso la aceptación para proceder a ejecutar el cambio se dio de manera verbal, realizado el cambio para poder cobrar el contratista requiere de la aprobación formal, y por alguna razón la petición no es atendida. Es allí donde el contratista debe demostrar que la obra ejecutada le dio valor a la obra y dirimir la disputa presentando las pruebas ante las partes.
Estos últimos puntos son parte también de una mala Gerencia del Proyecto, se debe evitar en lo posible que las cosas lleguen a estos puntos, ya que van en detrimento de la reputación de todas las partes.
Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.
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