¿CUAL ES EL PAPEL QUE JUEGA EL GERENTE DE CONSTRUCCIÓN EN LA GENERACIÓN DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO AL CULMINAR LA OBRA?
Después de culminada la construcción, viene la entrega de la edificación a la operación por parte del Gerente de Construcción. Esto se describe de una forma bastante precisa en el PMBoK en el capítulo de Gestión de la Integración del Proyecto. Voy a enumerar los principales puntos a los cuales se refiere:
- Involucrar a todos los interesados adecuados. Aquí el Promotor del Proyecto debe tener ya contratado el personal que va a operar.
- Las acciones y actividades necesarias para satisfacer los criterios de culminación del Promotor.
- Las acciones y actividades necesarias para transferir los productos, servicios o resultados del
proyecto a la siguiente fase o a producción y/u operaciones. - Las actividades necesarias para recopilar los registros del proyecto o fase, auditar el éxito o el
fracaso del proyecto, reunir las lecciones aprendidas y archivar la información del proyecto para su
uso futuro por parte de la organización.
Cada uno de estos procesos van a generar entregables, los cuales servirán para suministrar la correcta y suficiente información del Proyecto.
Entre los entregables que dan a lugar dentro de un Proyecto de Construcción Inmobiliario está el Documento de Condominio. Este documento legal de vital importancia, la mayoría lo vemos solamente como la enumeración de alícuotas que corresponden a cada propietario. Sin embargo la realidad dista mucho de eso.
Vamos a ver cual es la información que debe tenerse para llegar a ser un Documento de Condominio que permita a futuro continuar segundas fases dentro de la construcción.
DOCUMENTO DE CONDOMINIO
Primero definamos que es un documento de condominio:
El Documento de Condominio es el acto jurídico mediante el cual se constituye el régimen de Propiedad Horizontal en un determinado caso y que contiene los supuestos de hecho de tal constitución. En otras palabras, cuando existe un desarrollo inmobiliario donde hay varios propietarios, el documento de condominio es el que indica cual área corresponde a quien.
El promotor inmobiliario, es el responsable de generar ese documento, el cual debe ser protocolizado y registrado de manera legal con la aprobación de todos los propietarios.
La importancia en la redacción de este documento depende de que tan consciente seamos del Proyecto Inmobiliario. Por supuesto que es importante la redacción legal, la cual sobreentiendo en este artículo, voy más allá, y es el ver a futuro el proyecto inmobiliario (si aplica).
Muchas veces el promotor queda con parte de la propiedad porque estrategicamente le conviene, o simplemente es un desarrollo por etapas. En cualquiera sea el caso, debemos incorporar dentro de la redacción del documento de condominio el futuro del desarrollo.
CUALES SON LOS ASPECTOS «FUTUROS» A TOMAR EN CUENTA
Un desarrolador inmobiliario debe prever dentro del Documento de Condominio la suficiente flexibilidad que le permita operar las otras etapas a futuro. De lo contrario pudiera suceder lo siguiente:
- Modificación de un Documento de Condominio, el cual requiere la presencia y aprobación del 100% de los propietarios.
- La repartición de alícuotas de cada una de las etapas no sea proporcional al área desarrollada.
- Limitación en la generación de nuevos desarrollos inmobiliarios.
- Acceso a los servicios públicos.
Para evitar todo lo anterior, el promotor inmobiliario junto al Gerente de Construcción o Proyectos deben realizar un análisis a futuro del desarrollo. Dicho análisis debe tener en cuenta lo descrito a continuación:
- Establecer las etapas del desarrollo por separado, ya sea por parcelas, locales, futuras ampliaciones, etc.
- Establecer el requerimiento de cada uno de los servicios para cada etapa de desarrollo. Dichos servicios deben estar estrategicamente ubicados para que cada etapa goce de ellos sin requerir permiso de otra.
- El acceso peatonal o vehicular a cada desarrollo debe estar garantizado, ya sea por una vialidad o una servidumbre de paso.
- Tomar en cuenta las variables del terreno en cuento a porcentaje de ubicación y construcción.
- Dejar siempre abierta la posibilidad de poder ajustar las alícuotas.
A continuación me extiendo con cada uno de los puntos.
ESTABLECIMIENTO DE ETAPAS
Cuando tenemos un desarrollo inmobiliario por etapas, es importante delimitar cada área, en este sentido debemos valernos de la lotificación o parcelamiento. Cada uno de los espacios a desarrollar a futuro deben ser definidos en el Documento de Condominio con una nomenclatura, exponiendo los limites físicos de cada uno.
SERVICIOS DE CADA ETAPA
El acceso de los servicios para cada una de las etapas debe ser muy claro. Los servicios nunca deben depender del paso por dentro de una de las etapas sin que dicho pase sea acordado y escrito en el documento de condominio.
Es por ello que dentro del proyecto deben tomarse en cuenta estos aspectos, plantear un diseño que le dé a cada etapa el acceso requerido. De no ocurrir esto, puede ser que los propietarios de una de las etapas se nieguen a dar esa opción, quedando el desarrollador inmobiliario con la necesidad de pedir otra incorporación a la ciudad.
Hablamos de todos los servicios públicos tales como electricidad, agua, gas, cloacas, etc. También es importante incluir en el documento si hacemos una bienhechuria que seria común para todas las etapas. Por ejemplo un tanque de agua, debe indicarse en el documento de condominio que dicho tanque pertenece al desarrollo y no solo a una de las etapas.
ACCESO PEATONAL Y VEHICULAR
Todas las etapas deben tener un acceso, y este debe ser planificado y plasmado en el diseño del desarrollo inmobiliario. Sus dimensiones deben ser las adecuadas y su trayecto deben ser descritas en el documento de condominio. Toda etapa futura debe tener garantizado el acceso, ya sea mediante áreas comunes del desarrollo o por una servidumbre de paso establecida.
VARIABLES FUNDAMENTALES
Cada terreno tiene variables en porcentaje de construcción, ubicación y retiros. Debemos tomar en cuenta en las futuras etapas dejar las estimaciones necesarias para hacer atractivo el futuro desarrollo.
AJUSTE DE ALÍCUOTAS
Dentro del documento de condominio se debe dejar abierta la opción de poder ajustar las alícuotas de cada propietario dependiendo de los futuros desarrollos. Si dentro de un desarrollo se comparten áreas comunes, los futuros propietarios deben tener las mismas proporciones de responsabilidad que los primeros.
Se ha dado el caso que el desarrollador estima que una primera etapa tendría en su totalidad solo el 30% de las alícuotas. Imaginemos que existe la posibilidad de un cambio en el proyecto por aumento del porcentaje de construcción, esto daría como consecuencia que los propietarios de la primera etapa tendrán una mayor carga en el mantenimiento de las áreas comunes.
El Gerente de Construcción o Proyectos, debe velar porque todos los factores que hemos hablado sean tomados en cuenta en el desarrollo inmobiliario. Es parte del servicio que debe prestar al Cliente.
Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.
