En la arquitectura dependiendo de la época se dice que la forma sigue a la función, o simplemente la forma es la que interesa, independientemente de cualquiera de los dos discursos. El arquitecto se debe a la realidad de lo construible, las próximas lineas tienen como único fin dar un acercamiento a los principales focos que debe tener un profesional que se le encarga el diseño de un centro comercial.
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No son la verdad absoluta, pero si están comprobados en todas sus dimensiones para generar una construcción eficiente, rentable, comercializable y mantenible.
UNA BREVE INTRODUCCIÓN
Primero conversemos de los Malls o Centros Comerciales, los cuales varían de acuerdo a sus propósitos y tamaño, van desde edificaciones para comercio de conveniencia llamados centros comerciales de calle, hasta edificaciones complejas temáticas y de grandes dimensiones.
Sin duda esta tipología de arquitectura es una de las que más ha evolucionado en estas últimas décadas porque los modelos de conducta y consumo de los habitantes han cambiado, ayudado también por la competencia con las continuas construcciones gracias al crecimiento de la ciudades.
MI EXPERIENCIA
Tuve la oportunidad de estar involucrado desde la etapa de diseño hasta su operación en varios centros comerciales en Venezuela, ver y comprender sus aciertos y sus errores desde todo punto de vista.
El diseño arquitectónico como todos sabemos debe cumplir ciertos parámetros de funcionalidad, los cuales normalmente el arquitecto maneja, sin embargo hay ciertas tipologías que amerita que el arquitecto de un paso más, e incluya perspectivas de eficiencia en la comprensión y distribución de instalaciones, comercialización, nuevas tendencias en el comportamiento del consumidor y hasta saber que materiales son con el paso del tiempo rentables para su mantenimiento.
La sustentabilidad no escapa tampoco a la aplicación de estrategias constructivas que mejoren el uso y eficiencia de los servicios como el agua, la electricidad y el aislamiento térmico.
Todas estas aristas que se deben manejar en el diseño, por lo que hace que el plantear elaborar un centro comercial sea a la final un acto de conocimiento multidisciplinario difícil de encontrar y que su resultado solo puede ser medido con el tiempo de funcionamiento de la edificación.
A continuación me voy a centrar en 4 principios a tomar en cuenta para el diseño, son muchos más, pero estos son los más importantes y comprenden la columna vertebral para que un centro comercial sea exitoso, estos principios son la modulación estructural, la circulación, las rutas de instalaciones y la ubicación de tiendas o espacios anclas.
MODULACIÓN ESTRUCTURAL
La modulación estructural para un centro comercial tiene una importancia que va desde la propia función de soportar la cubierta y las losas hasta la comercialización de los locales, si no escogemos un módulo que pueda ser divisible y que dicha medida sea atractiva para los diferentes clientes que pueda tener el mall podemos fallar desde el principio.
Debe existir un equilibrio entre el costo de una estructura a nivel constructivo y la comercialización de un local, hablemos primero en dos dimensiones, se debe buscar múltiplos de 3 metros o 10 pies, a nivel de costo de la estructura si es un centro comercial de calle con pocos locales es una buena luz, sin embargo al ir creciendo en tamaño es recomendable 6 metros hasta 12 metros o 40 pies que seria lo ideal para un centro comercial de gran tamaño.
LA IMPORTANCIA DEL 3
Cual es el porque de tener múltiplos de 3 metros, y es que está seria la mínima medida recomendable para la fachada de un local comercial, con una puerta de acceso y una vitrina de unos 2 metros, menos de esto, ya el comerciante pierde visual de su tienda.
Ahora vamos con la tercera dimensión, es imprescindible en un local tener una altura adecuada, no solo por la espacialidad de su diseño final, sino de las múltiples instalaciones que debe tener en techo, es por ello que lo mínimo recomendado es de 3,5 metros libres de acabado de losa losa superior o techo.
Ahora bien, si la variables urbanas nos lo permiten, y se puede construir mezzaninas en los locales, la medida mínima recomendada es e 5,5 metros. Se debe tomar en cuenta que esta altura debe ser la mínima existente en un local, es decir en el fondo del mismo sabiendo que la inclinación de la losa de techo va hacia esa dirección.
LA CIRCULACIÓN
La circulación en un centro comercial es la clave del éxito en la comercialización de todos los locales, ese éxito se mide en la cantidad de personas que transitan frente a cada local, se mide si el consumidor recorre toda la edificación sin llegar a una salida o «calle ciega», se mide también en las llegadas a espacios de estadía donde existe una transición hacia otro pasillo o a un módulo de circulación vertical que te lleve a otro nivel. La circulación es lo más importante que rige la función de un mall.
Se ha dicho que la circulación en bucle es la más adecuada, porque el visitante nunca llega a ningún punto, sin embargo esto depende mucho del tipo y tamaño de centro comercial que se quiere generar. Hay recursos que puede usar el arquitecto para obtener una edificación de primera, como la ubicación de las tiendas anclas, las cuales son sitios que la gente visita como destino, esto hace que el público transite un pasillo hasta llegar a ese local, este local activa el pasillo.
Otro recurso es el ocio, que en estos tiempos se ha vuelto imprescindible dentro de las listas «to do» de centros comerciales, ya no basta con tener la mejor variedad de tiendas y marcas, el público está buscando más el entretenimiento, es por ello que la ubicación de cada uno de estos elementos en torno a una circulación clara y continua es clave para que todo funcione.
LA CIRCULACIÓN Y EL DISEÑO
La circulación en si es la imagen del centro comercial, ahí es donde el arquitecto debe usar todos los recursos e inventiva para darle carácter a su obra, el visitante se va a llevar esas sensaciones, esa percepción es a partir de los espacios que recorre, y un centro comercial son en particular pasillos y lugares de estancia, no es otra cosa.
Los recursos van desde el uso de luz natural en el día y artificial en la noche, las dimensiones juegan un papel importante, deben dar sensación de amplitud, de comodidad, y dependiendo del caso, ser monumentales, las circulaciones cerradas o angostas no son atractivas para el público.
En conclusión, este principio es el órgano conector donde debe fluir de manera natural el visitante y dependiendo de su disposición será exitoso para la comercialización de los diferentes inmuebles. A la vez que es el área donde el arquitecto tiene la posibilidad de comunicar su identidad y estética.
LAS INSTALACIONES
Las instalaciones en una edificación son la vida, son la fuerza que hace que todo funcione y se genere un espacio de confort, en la mayoría de los casos el arquitecto solo hace su diseño para después entregarlo a los diferentes ingenieros de cada especialidad y que ellos vean como logran resolver.
El proceso continúa con el feedback de los ingenieros para que el arquitecto coloque ciertos cuartos de servicio, haga ductos o con pequeñas modificación haga que dichas instalaciones puedan ser instaladas. Y la verdad a la final puede que quede una construcción de diseño arquitectónica de gran nivel, pero en realidad la operación queda con un ser vivo difícil de mantener.
Es parte de la viabilidad en el tiempo de un centro comercial que todas las instalaciones sean de fácil acceso según su mantenimiento, es por ello que es parte de la responsabilidad del arquitecto como profesional conocer como poder «diseñar» también los espacios por donde pasan y funcionan todos los equipos.
Dado el caso de no tener el conocimiento, es valido integrar al equipo de arquitectura profesionales que asesoren y den las pautas para lograr este objetivo dentro del diseño arquitectónico.
Lo que recomiendo es generar pasillos de servicio perimetrales o centrales que surtan todos los servicios con los menores recorridos posibles, esto ayudará a obtener construcciones eficientes y mantenibles en el tiempo.
LA UBICACIÓN DE TIENDAS ANCLAS
En el diseño de centro comerciales es importante tomar en cuenta que debemos tener todas las opciones disponibles de tamaños y usos de locales, esta parte está íntimamente ligada a la modulación estructural e instalaciones, sin embargo su ubicación es clave para apoyar a la circulación.
A que nos referimos con «Tiendas Ancla», son locales que por sus características atraen a los visitantes, entre ellas podemos contar con Marcas de Ropa, Entretenimiento u Ocio, Tiendas por Departamento y Comida. Su ubicación dentro del diseño debe ser estratégica, se debe pensar como una movida de ajedrez para ganar la partida, colocando cada pieza en su posición para hacer que el visitante recorra todo el mall.
Las tiendas anclas son el motor de circulación de un centro comercial. Para un diseño eficiente en este sentido es importante que las personas de comercialización formen parte de las reuniones que den las luces de que tipo de inquilinos quieren tener para el éxito del centro comercial.
Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.
