Modelo de Entrega CM@Risk en Construcción

CM@Risk: Modelo de Entrega con Gestión de Riesgos y Colaboración Temprana

En el complejo mundo de la entrega de proyectos de construcción, los propietarios y equipos buscan constantemente modelos que equilibren el control de costos, la calidad, el cronograma y la gestión de riesgos. Uno de los métodos que ha ganado gran popularidad, especialmente como una evolución del tradicional Design-Bid-Build (DBB), es el Construction Manager at Risk (CM@Risk). Este modelo híbrido intenta capturar lo mejor de dos mundos: la colaboración temprana y la experiencia constructiva durante el diseño, junto con la certeza de un precio garantizado antes de que comience la construcción principal. Comprender a fondo el modelo de entrega CM@Risk en Construcción, también conocido como CMc o CM/GC, sus procesos, roles y matices, es esencial para cualquier profesional de la arquitectura, ingeniería o gestión de proyectos que busque soluciones de entrega efectivas.

Recomendado:

¿Qué es Exactamente el Modelo Construction Manager at Risk (CM@Risk / CMc / CM/GC)?

En esencia, CM@Risk es un enfoque donde el propietario contrata a una entidad (el Construction Manager – CM) muy temprano en el ciclo de vida del proyecto, usualmente durante la fase de diseño. Este CM juega un doble papel crucial:

Doble Rol del CM: Consultor y Constructor en Riesgo

Fase Pre-Construcción (Consultor): Inicialmente, el CM actúa como un consultor experto y defensor del propietario. Trabaja junto al propietario y al equipo de diseño (Arquitecto/Ingeniero – A/E) aportando su experiencia en constructibilidad, estimación de costos, planificación, logística y selección de materiales. Su objetivo es optimizar el diseño para la construcción y ayudar a mantener el proyecto dentro del presupuesto.
Fase Construcción (Constructor en Riesgo): Una vez que el diseño alcanza un punto acordado y se establece un precio, el CM asume la responsabilidad y el riesgo financiero de ejecutar la construcción, actuando funcionalmente como un Contratista General. Contrata y gestiona a los subcontratistas y es responsable de entregar la obra terminada.

El Compromiso Clave: El Costo Máximo Garantizado (GMP)

Una característica definitoria del CM@Risk es el Costo Máximo Garantizado (GMP – Guaranteed Maximum Price).

En un punto determinado del diseño (usualmente entre el 50% y el 100% de los documentos de construcción), el CM se compromete contractualmente a construir el proyecto por un monto que no excederá el GMP.
Este GMP incluye típicamente el costo estimado del trabajo, las condiciones generales, las contingencias del CM y sus honorarios (fee).
Crucialmente, el CM «está en riesgo» (at risk) por cualquier costo que supere el GMP, a menos que sea resultado de cambios de alcance aprobados por el propietario. Esto proporciona una importante protección presupuestaria al propietario.

Estructura Contractual: Dos Contratos Principales

A diferencia de Design-Build (un solo contrato) o IPD Multi-Parte (un acuerdo marco), CM@Risk típicamente opera con dos contratos principales separados firmados por el propietario:

Uno con el Arquitecto/Ingeniero (A/E) para los servicios de diseño.
Otro con el Construction Manager (CM) que cubre tanto los servicios de pre-construcción como los de construcción (bajo el GMP).

El Proceso CM@Risk Paso a Paso: Desde la Selección hasta el Cierre

Selección Temprana del CM: El propietario selecciona al CM durante las fases iniciales del diseño. Esta selección suele basarse en calificaciones, experiencia relevante, capacidad del equipo y enfoque propuesto, no solo en el precio más bajo. Elegir al CM adecuado es un paso crítico.
Servicios de Pre-Construcción: El CM colabora con el propietario y el A/E, proporcionando estimaciones de costos progresivas, revisiones de constructibilidad, análisis de alternativas (ingeniería de valor), planificación de fases y logística. Ayuda a alinear el diseño con el presupuesto.
Establecimiento del GMP: Cuando el diseño está suficientemente desarrollado, el CM prepara y presenta una propuesta detallada de GMP. Tras la negociación y aceptación por parte del propietario, el GMP se formaliza contractualmente. Este es el punto donde el CM asume formalmente el riesgo del costo.
Fase de Construcción: El CM gestiona la construcción como un Contratista General, contratando subcontratistas (a menudo mediante licitación, aunque puede auto-realizar trabajo), supervisando la obra, gestionando la seguridad, la calidad y el cronograma, y controlando los costos para mantenerse dentro del GMP.
Cierre del Proyecto: El CM administra el proceso de cierre, incluyendo la finalización de trabajos pendientes (punch list), la entrega de documentación final (planos as-built, manuales O&M), y la reconciliación financiera final.

Roles y Responsabilidades Clave en CM@Risk

El Construction Manager (CM): Debe equilibrar su rol dual: ser un asesor confiable del propietario durante el diseño y un constructor eficiente y en riesgo durante la ejecución. Gestiona subcontratistas y es responsable del costo y cronograma bajo el GMP.
El Propietario (Owner): Mantiene el control final sobre el diseño (a través de su contrato con el A/E). Se beneficia de la experiencia temprana del CM y de la protección del GMP. Debe participar activamente en la pre-construcción y gestionar su contrato con el A/E y el CM.
El Arquitecto/Ingeniero (A/E): Es el responsable principal del diseño, contratado directamente por el propietario. Debe colaborar con el CM durante la pre-construcción para incorporar feedback de constructibilidad y costos, pero mantiene la autoridad final sobre las decisiones de diseño.

¿Cuáles son las Ventajas Clave del Modelo CM@Risk para los Propietarios?

Aporte Temprano del Constructor: Permite optimizar el diseño con experiencia práctica.
Mayor Predictibilidad de Costos: El GMP ofrece certeza presupuestaria antes de la construcción.
Gestión de Riesgos: Transfiere el riesgo de sobrecostos al CM.
Colaboración Potencial: Fomenta una relación más colaborativa entre diseño y construcción que DBB.
«Fast-Tracking»: Permite iniciar paquetes tempranos de construcción antes de finalizar el 100% del diseño, acortando el plazo total.
Menor Carga de Gestión: El CM asume gran parte de la coordinación y gestión diaria del proyecto.

Consideraciones y Desafíos del CM@Risk

Potencial Conflicto de Intereses: El CM debe equilibrar su deber como asesor del propietario con su propio interés financiero de mantenerse dentro del GMP. La transparencia es clave.
Selección Crítica del CM: El éxito depende enormemente de elegir un CM competente, ético y colaborativo.
Contratos Claros: Es vital tener contratos bien definidos que aborden cómo se manejan los cambios de alcance, las contingencias y las disputas.
Colaboración Limitada vs. IPD: Aunque fomenta la colaboración, la estructura de dos contratos y la transferencia de riesgo al CM pueden limitar la integración y el alineamiento total de intereses que se busca en IPD puro.

CM@Risk vs. Otros Modelos: CMa, DBB, DB, IPD

vs. CMa (CM Advisor): El CMa es solo un asesor, no asume el riesgo de la construcción ni contrata oficios.
vs. DBB: CM@Risk involucra al constructor mucho antes, durante el diseño.
vs. DB (Design-Build): CM@Risk mantiene contratos separados para diseño y construcción, dando al propietario más control directo sobre el diseño. DB tiene un único punto de responsabilidad.
vs. IPD (Multi-Parte): CM@Risk tiene menor integración estructural (dos contratos), generalmente menor compartición de riesgo/recompensa entre A/E y CM, y el propietario suele retener la autoridad final de forma más tradicional.

Integrando Lean y Agile en CM@Risk

El modelo CM@Risk es un terreno fértil para aplicar principios Lean y Agile («IPD Lite» – ver Artículo 31):

La participación temprana del CM permite implementar Target Value Design (TVD) de forma más efectiva, alineando el diseño con el presupuesto objetivo (que se convertirá en el GMP).
El CM puede liderar la implementación del Last Planner System (LPS) durante la construcción (y potencialmente en la planificación pre-construcción) para mejorar el flujo y la fiabilidad.
El uso colaborativo de BIM entre A/E y CM desde fases tempranas es mucho más factible que en DBB, permitiendo una mejor coordinación y visualización.

Ejemplo Práctico Modelo de Entrega CM@Risk en Construcción: Nuevo Centro Comercial

Un desarrollador («MallDev») elige CM@Risk para un nuevo centro comercial de $80M.

Selección: Contrata a «CMBuild Inc.» (con fuerte experiencia en retail y BIM) durante el diseño esquemático, basado en calificaciones y su propuesta de honorarios de pre-construcción y fee para la fase de construcción. Firma contrato separado con «ArchDesign Partners».
Pre-Construcción: CMBuild trabaja con ArchDesign y MallDev, proporcionando estimaciones continuas. Sugieren cambios en el sistema estructural (de acero a prefabricado) por ahorros de costo y tiempo, validados por ArchDesign. Ayudan a definir paquetes para licitación temprana de la estructura.
GMP: Al finalizar los Documentos de Desarrollo (DD), CMBuild presenta un GMP de $78M (incluyendo su fee y contingencia), que MallDev acepta.
Construcción: CMBuild licita los paquetes restantes, contrata subs y gestiona la obra. Utilizan BIM 360 para coordinación y LPS (Last Planner) para la planificación semanal. El A/E realiza visitas de CA y revisa submittals clave. Surgen algunos cambios de alcance por parte de inquilinos ancla, gestionados como órdenes de cambio al GMP.
Cierre: CMBuild entrega el proyecto dentro del GMP ajustado y 2 semanas antes de lo previsto. Se realiza la reconciliación final de costos.

Conclusión de Modelo de Entrega CM@Risk en Construcción:

El Modelo de Entrega CM@Risk en Construcción ofrece un equilibrio atractivo entre la participación temprana del constructor, la gestión de riesgos para el propietario a través del GMP, y el mantenimiento de una estructura contractual relativamente familiar. Si bien no alcanza la integración total de un MPA IPD, representa una mejora significativa sobre el DBB tradicional y proporciona una excelente plataforma para implementar principios Lean, Agile y de colaboración («IPD Lite»). Comprender sus mecanismos, ventajas y desafíos permite a los clientes y equipos de proyecto seleccionar y utilizar este modelo de entrega CM@Risk de manera informada para lograr mejores resultados en sus proyectos de construcción.

Citas Bibliográficas:

The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 30 Abr 2025]. Section 7.2; p. 46-47. Disponible en: [Source document previously provided]
Construction Management Association of America (CMAA). An Owner’s Guide to Project Delivery Methods [Internet]. McLean (VA): CMAA; [fecha desconocida] [consultado 30 Abr 2025]. Disponible en: https://www.google.com/search?q=https://www.cmaanet.org/resource/collection/14/owners-guide-project-delivery-methods
Associated General Contractors of America (AGC). Primer on Project Delivery [Internet]. 2nd ed. Arlington (VA): AGC & AIA; 2016 [consultado 30 Abr 2025]. Disponible en: https://www.agc.org/sites/default/files/Files/Programs%20%26%20Industry%20Relations/AIA-AGC_Primer_on_Project_Delivery_2nd_Edition-FINAL.pdf

Enlace Externo Relevante:

CM At-Risk | Associated General Contractors of America (AGC): https://www.agc.org/cm-risk – Página de AGC dedicada al modelo CM At-Risk con recursos adicionales.

Metadescripción (24 palabras):

Entiende el modelo de entrega CM@Risk (CMc). Colaboración temprana, GMP y gestión de riesgos en proyectos de construcción. Pros, contras y proceso.

Frase Clave Objetivo:

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.