Integración IPD y CM at Risk

Integrando IPD Principios en CM@Risk: Una Guía Práctica

El modelo de entrega Construction Manager at Risk (CM@Risk o CMc) es una opción popular en la industria de la construcción, valorada por involucrar al constructor tempranamente en la fase de pre-construcción para aportar experiencia en costos, constructibilidad y cronograma, mientras mantiene contratos separados entre el Propietario y el Arquitecto/Ingeniero (A/E) y entre el Propietario y el CM. Esta participación temprana del constructor alinea naturalmente a CM@Risk con uno de los principios clave de IPD. Sin embargo, un proyecto CM@Risk estándar no es automáticamente un proyecto IPD. Existe una oportunidad significativa para ir más allá y lograr una mayor integración IPD y CM at Risk, aplicando deliberadamente principios y procesos colaborativos para potenciar los resultados. Esta guía práctica explorará cómo implementar IPD en CM@Risk de manera efectiva.

Recomendado:

1. Entrega Integrada de Proyectos IPD Lite
2. Desafíos de IPD en Adecuaciones
3. Entidad de Propósito Único para IPD

¿Qué es CM@Risk y Cómo se Alinea (Parcialmente) con IPD?

• Definición CM@Risk: El Propietario contrata a un A/E para el diseño y a un CM (que también será el constructor) temprano en el proceso para servicios de pre-construcción. El CM asume el «riesgo» de la construcción, generalmente comprometiéndose con un Costo Máximo Garantizado (GMP) en algún punto del diseño.
• Alineamiento IPD: El principal punto de alineación es el involucramiento temprano del constructor (CM). Esto permite aprovechar su experiencia para informar el diseño, mejorar la constructibilidad y proporcionar estimaciones de costos más realistas desde el principio.
• Oportunidad: Ofrece una plataforma natural para la colaboración entre diseño y construcción, aunque dentro de una estructura de dos contratos principales.

¿Por Qué Ir Más Allá del CM@Risk Básico? Hacia una Mayor Integración

Un proyecto CM@Risk puede funcionar de manera muy tradicional si no se gestiona activamente la colaboración.

• Riesgo de Silos: A pesar de la presencia temprana del CM, la existencia de dos contratos separados (O-A/E y O-CM) puede mantener una mentalidad de silos y una dinámica potencialmente adversarial entre el equipo de diseño y el equipo de construcción si no se fomenta activamente la integración.
• Colaboración Superficial: La colaboración pre-construcción puede limitarse a revisiones periódicas en lugar de una integración profunda y continua en el proceso de diseño.
• Oportunidad Perdida: Se pierde la oportunidad de aplicar herramientas Lean/Agile más avanzadas (LPS detallado, TVD riguroso) y de involucrar más profundamente a los oficios clave en la optimización del proyecto.
• Enfoque Limitado: El éxito a menudo se mide principalmente por el cumplimiento del GMP y el cronograma. Sin un enfoque tan explícito en el valor a largo plazo o la innovación como en IPD más puro.

Estrategias Prácticas para Integrar Principios IPD en CM@Risk

Para evolucionar hacia un «CM@Risk potenciado por IPD», se pueden implementar varias estrategias:

Selección Basada en Colaboración:

Al seleccionar tanto al A/E como al CM, incluir criterios explícitos que evalúen su experiencia previa y su aptitud para trabajar en entornos colaborativos y con herramientas como BIM y Lean. No basarse solo en honorarios o experiencia técnica aislada.

«Acuerdo Tripartito» o Team Charter:

Crear un documento (aunque no sea legalmente un MPA) firmado por el Propietario. A/E y CM que establezca una visión compartida, objetivos comunes (más allá de los contratos individuales), principios de comportamiento (confianza, transparencia, no-blame) y protocolos de comunicación y toma de decisiones colaborativa.

Involucrar Temprano a Subs Clave (Diseño-Asistido):

El CM debe ser incentivado (y presupuestado en pre-construcción) para contratar tempranamente a los subcontratistas de sistemas críticos (MEP, estructura, fachada) para que participen activamente en el diseño detallado (diseño-asistido), aportando su experiencia específica.

Reuniones Colaborativas Estructuradas:

Implementar reuniones regulares y estructuradas tipo «Big Room» (físicas o virtuales) donde A/E, CM y subs clave trabajen juntos sobre el diseño, la coordinación y la planificación.

BIM Colaborativo Robusto:

Exigir un Plan de Ejecución BIM (BEP) único y detallado para todo el proyecto, el uso de una plataforma CDE compartida, y procesos activos de coordinación BIM liderados conjuntamente por A/E y CM.

Implementar Herramientas Lean:

Aplicar el Last Planner System (LPS) para la planificación detallada de la construcción y, potencialmente, adaptar los principios de Target Value Design (TVD) para gestionar el diseño hacia el GMP en desarrollo, con estimación continua por parte del CM.

Fomentar Cultura IPD:

El liderazgo del Propietario, A/E y CM debe promover activamente la comunicación abierta, la resolución conjunta de problemas y una cultura «no-blame».

Considerar Incentivos Compartidos:

Explorar la posibilidad de incluir en ambos contratos (O-A/E y O-CM) cláusulas de incentivos modestos pero compartidos. Vinculados al logro de objetivos que vayan más allá de las obligaciones básicas (ej. ahorros por debajo del GMP compartidos, bonus por aceleración del cronograma, logro de metas de sostenibilidad o calidad específicas).

Modificaciones Contractuales Sugeridas (en Contratos O-A/E y O-CM)

• Lenguaje Colaborativo: Incorporar lenguaje que establezca la expectativa de colaboración proactiva, comunicación transparente y un enfoque en los mejores intereses del proyecto.
• Referencia a Documentos Colaborativos: Hacer referencia explícita al Team Charter y/o al BEP como documentos que guían la colaboración.
• Definir Roles en Procesos Colaborativos: Aclarar las responsabilidades de A/E y CM en la implementación de BIM, LPS, TVD (si aplica).
• Proceso de Diseño-Asistido: Definir cómo el CM gestionará la participación de los subs en el diseño y cómo el A/E revisará y validará sus aportes.
• Cláusulas de Incentivos: Si se acuerdan incentivos compartidos, definirlos claramente en ambos contratos.

Desafíos Específicos de la Integración IPD-CM@Risk

• Alineamiento de Contratos: Asegurar la coherencia y evitar conflictos entre los dos contratos principales (O-A/E y O-CM) y los subcontratos requiere una cuidadosa redacción y coordinación legal.
• Superar Mentalidad Adversarial: Romper la potencial tensión inherente entre el diseñador (responsable del diseño) y el constructor (responsable del costo/plazo/calidad de ejecución). Requiere un esfuerzo cultural consciente.
• Responsabilidad Final: Definir claramente quién asume la responsabilidad final por el diseño integrado. Especialmente si el GMP se fija antes de que el diseño esté 100% completo.
• Rol del Propietario: Este modelo «mejorado» requiere un Propietario más activo, informado y comprometido con facilitar la colaboración entre A/E y CM, que simplemente delegar y esperar el GMP.

Ejemplo Práctico Integración IPD y CM at Risk: CM@Risk «Potenciado con IPD» para un Centro Comercial

Un cliente (Propietario) utiliza CM@Risk para construir un nuevo centro comercial anexo a su desarrollo inmobiliario, pero desea una colaboración mucho mayor que en proyectos anteriores para optimizar el complejo diseño MEP y minimizar la disrupción.

Estrategia de Integración IPD en CM@Risk:

1. 1. Selección: Eligen a la firma A/E y a la empresa CM basándose en un 50% en calificaciones/experiencia y un 50% en su propuesta de enfoque colaborativo y experiencia demostrada en Lean/BIM.
   2. Charter Tripartito: Realizan un taller inicial facilitado donde O, A/E y CM firman un «Charter de Colaboración» estableciendo metas compartidas (experiencia del visitante, eficiencia operativa, LEED Plata), reglas de comunicación y compromiso con LPS.
   3. Diseño-Asistido: El contrato del CM incluye un presupuesto específico en pre-construcción para contratar a los subs clave MEP y de Muro Cortina durante la fase de Desarrollo de Diseño (DD) para participar activamente en las sesiones de diseño y aportar ideas de constructibilidad y valor.
   4. Co-ubicación y BIM: Se establece una «Big Room» en el sitio para reuniones semanales obligatorias de A/E, CM y subs clave durante DD y CDs. Se exige el uso de Revit en BIM 360 como CDE único, con un BEP detallado.
   5. LPS y Bonus: Se especifica contractualmente el uso de Last Planner System durante la construcción. Se incluye un pequeño pool de bonus (1% del costo de construcción), financiado por el Propietario, a compartir 50/50 entre A/E y CM si se logra LEED Plata y se entrega el proyecto 1 mes antes de la fecha contractual del GMP.

Resultado:

Este enfoque «CM@Risk+» fomenta una colaboración mucho más profunda entre A/E y CM desde el inicio. La participación temprana de los subs MEP optimiza significativamente el diseño. La planificación con LPS mejora el flujo en obra. Se logra la certificación LEED y se adelanta la entrega, activando el bonus compartido y dejando un cliente muy satisfecho con el proceso y el resultado.

Conclusión para Integración IPD y CM at Risk:

El modelo CM@Risk ofrece una plataforma sólida sobre la cual construir una mayor integración. Aplicar deliberadamente principios IPD en CM@Risk – a través de una selección cuidadosa del equipo, acuerdos de colaboración explícitos, involucramiento temprano de oficios clave, uso intensivo de procesos Lean/BIM y, potencialmente, incentivos compartidos – permite superar las limitaciones de un CM@Risk básico. Esta integración IPD y CM at Risk potencia la colaboración entre diseño y construcción, mejora la predictibilidad y optimiza los resultados del proyecto, ofreciendo una alternativa pragmática y poderosa para clientes que buscan los beneficios de IPD dentro de una estructura contractual más familiar.

Citas Bibliográficas:

1. The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 21 Abr 2025]. Section 7.2; p. 46-47. Disponible en: [Source document provided by user]
2. Construction Management Association of America (CMAA). Construction Management Standards of Practice [Internet]. McLean (VA): CMAA; (Actualizado regularmente) [consultado 21 Abr 2025]. (Define prácticas estándar para CM). Disponible en el sitio web de CMAA.
3. Associated General Contractors of America (AGC). CM at Risk: Best Practices Guide. Arlington (VA): AGC; (Fecha desconocida, buscar publicaciones AGC sobre CM@Risk).

Enlace Externo Relevante:

• Construction Manager at Risk (CMAR) Overview (CMAA): https://www.cmaanet.org/resource/collection/506927D6-64F5-4E5C-9A43-3E152B6B8990/CM_at_Risk_Overview_FINAL.pdf – Documento de CMAA que describe el modelo CM@Risk.

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.