Gerencia de Construcción de Centros Comerciales Parte I

ACERCAMIENTO A LA GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN DE CENTROS COMERCIALES. ETAPA DE INICIACIÓN

La Gestión o Gerencia de Construcción puede variar de acuerdo a la tipología de la obra que se quiera desarrollar. Construir una edificación puede incluir desde procesos o necesidades específicas de instalaciones o procura. Es por ello que quiero señalar los puntos importantes a tener en cuenta durante todo el ciclo de vida de un Centro Comercial.

El promotor al tener clara la necesidad comercial en el área, debe analizar que tipo de Centro Comercial quiere desarrollar. Tipos y sus características:

• Centros Comerciales por rubro: Son centros comerciales que mayormente sus tiendas están enfocadas en un rubro específico. Por ejemplo Fashion Mall, de Salud, de Tecnología, etc. Son climatizados, tienen tiendas ancla y pueden ser de varios pisos.
• Centros Comerciales de Servicio: Son edificaciones con locales que prestan servicios, venta de víveres, elementos de uso cotidiano. Son cerradas, climatizadas, de solo un piso y suelen contar con cines.
• Power Center: Compuesto por varias tiendas de gran formato únicamente, no tienen pasillos interiores, básicamente son comercios de grandes dimensiones con gran distribución especializada.
• Calle Comercial: Son locales a pie de calle, los cuales en su conjunto conforman un mall al aire libre. No necesariamente tienen tiendas ancla de grandes dimensiones, pero sí varias chicas y con productos de uso cotidiano con muchos servicios.
• LifeStyle Center: es una variante de los centros de servicio en los que se combinan hoteles, condominios, centro de convenciones, etc.

En relación a la clasificación por tamaño, existen Organizaciones que acogen a varios centros comerciales que han hecho una escala para definirlos:

1. Muy grande: con superficie mayor a 80.000 m2.
2. Grande: Entre 40.000 m2 y 79.999 m2.
3. Mediano: Entre 20.000 m2 y 39.999 m2.
4. Pequeño: Entre 5.000 m2 y 19.999 m2.

Ya teniendo claro el tipo y la clasificación del centro comercial que vamos a construir, voy a empezar a describir todas las actividades y esfuerzos que se requieren hacer para llevar a cabo esta promoción inmobiliaria.

Empecemos describiendo cada uno de los Proceso y conocer su interrelación durante el ciclo de vida del proyecto. El iniciar un desarrollo comercial de cualquier envergadura siempre tiene los mismo pasos, lo que varia es la complejidad:

1. Etapa de Iniciación.
2. Etapa de Planificación o llamada también Pre-Construcción.
3. Etapa de Ejecución o Construcción.
4. Etapa de Cierre.

En este artículo describiremos la Etapa de Iniciación, y en próximas entregas ahondaremos en las otras tres etapas.

ETAPA DE INICIACIÓN

Este proceso también es llamado con el término anglosajón de Deal, y principalmente es el nacimiento del negocio a nivel de Tesis de Inversión. En este momento la Gestión de Construcción juega un papel más de asesor para la toma de decisiones. A continuación veremos cada una de las etapas que abarca este proceso.

Modelo Financiero

Dentro de la etapa de iniciación, el modelo financiero es más una tesis de inversión. La misma está compuesta por el supuesto de una necesidad de una zona específica de la ciudad de edificaciones comerciales. Para la elaboración del modelo la Gerencia de Construcción apoya con la data necesaria para armar un presupuesto paramétrico del costo total de la construcción.

Este modelo debe tener en cuenta desde el costo del terreno, de la construcción, de la comercialización y el financiamiento. Para esto cuento con estructuras ya comprobadas que arrojan el VAN, el TIR entre otros indicadores financieros del negocio.

El Terreno o Lote

Todo desarrollo inmobiliario debe tener claras las características y servicios disponibles en el terreno o lote, esto debido a que serán usados para la estimación de costos . En este punto el Promotor y el Gerente de Construcción debe tener en cuenta los siguientes puntos:

1. Uso del terreno o lote.
2. Variables urbanas del terreno: Retiros de frente, laterales y fondo. Porcentaje de ubicación y construcción. Cantidad máxima de pisos. Otro tipo de variables que afecten la morfología de la edificación.
3. Disponibilidad de servicios públicos y su ubicación para conectarse. Aquí es importante no solo conocer si existen, sino también si existe la capacidad para el desarrollo. Muchas veces los servicios públicos requieren de verificar su factibilidad, ya que puede darse el caso que esté condicionada a que el ente tenga que realizar inversiones para incrementar la capacidad del servicio.
4. Levantamiento topográfico del lote o terreno. Es información básica para que el Arquitecto realice un planteamiento inicial y un cuadro de áreas preliminar.
5. Estudio de suelo: Es de suma importancia conocer que tipo de suelo tenemos para saber que tipo de solución de fundaciones vamos a requerir. La inversión puede ser importante, y de no ser detectada en un inicio puede significar un gasto alto una vez iniciada la construcción.
6. Factores Ambientales: Debemos tomar en cuenta la vegetación existente y las regulaciones ambientales de la zona. Se puede dar el caso que existan especies protegidas que requieren de permisos especiales e incluso costos de trasplante o canje por una mayor cantidad de vegetación a plantar en otra zona. Normalmente se solicitan permisos ambientales para limpieza y deforestación del lote.
7. Factores del Entorno: No solo debemos pensar en como vamos a construir el desarrollo, también debemos pensar en la logística que ameritan todas las actividades y su influencia en la cotidianidad de la zona. Debemos tener en cuenta por ejemplo si existe un Hospital con el cual debemos coordinar trabajos por el ruido o el control de polvo.

Cada uno de estos elementos son definitorios en la búsqueda de un costo real para el desarrollo inmobiliario, cualquier elemento que no se tome en cuenta respecto al terreno puede significar retrasos en tiempo o inversiones no planificadas.

Puede darse el caso que no se cuente con el terreno o lote para construir, lo que conlleva a realizar una búsqueda. Lo ideal es formar un equipo entre el Arquitecto, el Gerente de Construcción, el encargado de comercialización y el Promotor para analizar las ventajas y desventajas de cada opción.

Sindicato de la Construcción

Toda construcción tiene su sindicato, el cual es uno de las contrapartes que rigen la actividad. Es importante antes de iniciar la construcción conocer de la mano de gente con experiencia en la zona sobre la existencia de uno o varios sindicatos y sus procedimientos. Casi siempre todas las pautas están normadas por leyes, decretos, contratos colectivos de la construcción y convenios, sin embargo pueden haber pautas asumidas por uso y costumbre.

Es por ello que un primer acercamiento para obtener la información necesaria para tomar en cuenta cualquier extra con respecto a este tema es primordial. El Gerente de Construcción tiene que entablar una relación cordial y colaborativa en función de lograr comunicación continua y detallada.

Existen dos posturas dentro de una construcción con respecto al Sindicato. La primera y mas sencilla para la Gerencia de Construcción es permitir que cada una de las contratistas lleguen a los acuerdos correspondientes de manera aislada. La segunda es asumiendo la Gerencia de Construcción la negociación como autoridad única, de manera que después se voltee a las contratistas y dicte las pautas.

Particularmente prefiero la segunda para llevar un control y que todos los contratistas sean tomados de forma equitativa. Existe mejor posición para negociación y hay uniformidad en las decisiones.

Ante Proyectos de Arquitectura e Ingenierías.

En la etapa de inicio de un desarrollo comercial aparte del Promotor y el Gerente de Construcción está el Arquitecto y los Ingenieros. Este triángulo debe tener en cada una de sus aristas la experiencia suficiente para crear un desarrollo inmobiliario exitoso. El Arquitecto puede convertirse en un potenciador o en un lastre dentro del Proyecto, debe comprender bien el equilibrio entre una buena obra de arquitectura y el negocio inmobiliario como tal.

Cuales deben ser las características que debe cumplir un buen anteproyecto de Arquitectura para ser exitoso en el desarrollo de Centros Comerciales:

1. Cumplir con las variables urbanas, interpretando siempre el máximo aprovechamiento del terreno o lote.
2. Circulación tanto interna como externa clara. Estas deben ser dimensionadas de manera de obtener el máximo aprovechamiento para los estacionamientos y a lo interno que el usuario entre en un circuito que nunca acabe.
3. Generar un cuadro de áreas con una relación entre 65 a 70% de área alquilable o vendible con un 35 a 30% de áreas de circulación y servicios. Esto es imprescindible para tener un desarrollo inmobiliario exitoso.
4. Escoger un sistema constructivo con luces grandes y modular.
5. Definir áreas de servicio dimensionados para cada especialidad.
6. Generar un cuadro de acabados estimados para incluir sus costos es el presupuesto paramétrico.
7. Dentro de los espacios comercializables deben existir formatos para todos los rubros. Esto va muy de la mano con el tipo de centro comercial que se tenga en mente desarrollar.

Recordemos que le 80% de la inversión de un desarrollo inmobiliario comercial se va en su construcción. Es por ello que el Anteproyecto de Arquitectura debe tener un nivel muy avanzado para poder generar la información que se requiere de parte de Comercialización y de Construcción.

El Anteproyecto para el área de comercialización le define la cantidad y tamaño de los locales comerciales que se van a ofrecer. Se debe incluso tener claros los locales para usos específicos, por ejemplo Cine, Supermercado, Entretenimiento, etc. El cuadro de áreas y el plano de arquitectura es el entregable que debe obtener Comercialización para poder trabajar en su plan de ventas o alquiler.

El Anteproyecto también debe ser entregado a la Gerencia de Construcción para elaborar el presupuesto paramétrico con los estimados para la construcción del desarrollo comercial.

Al final todos en conjunto trabajan con el Desarrollador Inmobiliario para generar el Proyecto final con el Esquema Financiero para salir al mercado. Durante el proceso de generar el Esquema Financiero pueden existir variaciones y es donde amerita el mayor compromiso por parte del Arquitecto y su equipo. Los cambios en papel siempre son más baratos que hacerlo durante la ejecución de la obra.

Pre-planificación de la dinámica de la construcción.

Cuando se inicia una construcción se requiere de vencer la inercia para que todo fluya sin inconvenientes. Si se desconoce que ocurre al rededor de la construcción se toma el riesgo de tener retrasos, gasto de recursos sin planificar o modificaciones al proyecto.

Es por ello que no solamente el Arquitecto debe visitar el terreno, también el Gerente de Construcción debe ir a visualizar la dinámica de la construcción. Es importante que el Gerente de Construcción cuente con una visión de lo que el Arquitecto está diseñando, por lo que requiere de el Anteproyecto como insumo. Que implica la dinámica de la Construcción:

• Ingreso y salida de camiones, ya sea para bote de material, para ingresar material o para pre mezclado de concreto.
• Ubicación de la Oficina de Obras, depósitos y Oficina de Comercialización.
• Patio de contratistas.
• Ubicación de la grúa torre.
• Protección a edificaciones colindantes.
• Transito vehicular de los alrededores.
• Estudio de ruta para transporte de estructuras o equipos de gran escala.
• Suministro de servicios provisionales.
• Afectaciones de recursos naturales, como tala de arboles, movimiento de tierra.
• Acumulación y bote de escombros o relleno proveniente de las obras.
• Cerramiento provisional.
• Seguridad interna de la obra.
• Accesibilidad del personal de obra.

Entre otras consideraciones pertinentes a la construcción del centro comercial. Lo importante es que el Gerente de Construcción en conocimiento del Anteproyecto de Arquitectura pueda analizar el entorno. Cada construcción es única y como tal amerita de un estudio particular.

La importancia de la pre planificación es que incluyes actividades en tu presupuesto y en el control del tiempo inherentes al hecho de construir. Mientras más experiencia por parte del Gerente de Construcción y su investigación con lugareños, se logran minimizar las sorpresas durante la ejecución.

La Comercialización y la Gerencia de Construcción.

El Promotor, la Gerencia de Construcción junto al Arquitecto son los que suministran los input que requiere Comercialización. Desde el punto de vista de la Gerencia de Construcción, se deben cumplir con dos requisitos importantes:

1. Planificación de la construcción: Debe entregar a comercialización la fecha de los principales hitos en la construcción. Dichas fechas en principio son:
   1. Fecha de inicio de la construcción.
   2. Fecha de inicio de visitas a locales por etapa de estructura concluida.
   3. Fecha de inicio para las remodelaciones de locales por parte de los propietarios o inquilinos.
2. Recursos Financieros: Normalmente los recursos que ingresan de Comercialización se utilizan para la ejecución de la obra. Es por ello que el Gerente de Construcción debe entregar un flujo de caja de la construcción con el cual se deben estimar las metas de comercialización por mes.

Como Gerencia de Construcción internamente debemos tomar en cuenta los siguientes puntos:

• En caso de ameritar, se ejecuta una construcción provisional que funcione como Oficina de Comercialización en la Obra. Esta oficina debe estar dotada de acuerdo a la envergadura del Centro Comercial que se esté ejecutando. En principio debe tener una pequeña sala de espera, espacio para las promotoras, una oficina para el Coordinador y una sala pequeña de reuniones.
• Debemos de incluir reportes para Comercialización en donde se detallen posibles variaciones en el tiempo de ejecución. Información que por supuesto vendrá de reuniones de planificación con la Promotora.
• Debemos mantener al tanto de posibles cambios en la Arquitectura que implique cambios en las dimensiones de metraje cuadrado de un local o espacio rentable. Esto por cuanto la Comercialización estima los cánones de arrendamiento o precios de venta en función al tamaño del local.
• La Gerencia de Construcción tendrá a disposición el personal adecuado para hacer el acompañamiento a posibles clientes que visiten la obra. Tiene la potestad de decidir si puede transitar en una zona o no.

La información requerida por parte de Comercialización debe fluir de manera rápida por lo cual recomiendo tener reuniones al inicio con periodicidad mensual. Ya una vez la obra tenga un rendimiento adecuado se deben acortar los tiempos a semanal, y estas acortarse aun más si lo amerita.

Compromiso de tiempo de ejecución de la construcción.

Durante la etapa de inicio, la Gerencia de Construcción necesita realizar un cronograma de ejecución. Dicho cronograma debe contener las actividades principales que componen la obra. Para ello deben disponer del Anteproyecto de Arquitectura y la experiencia necesaria para acordar fechas aproximadas de ejecución.

Se deben pautar hitos para cada especialidad constructiva con la finalidad de estructurar un cronograma que le sirva a la Promotora para solicitar recursos, a Comercialización para dar a conocer avances a los clientes y para la elaboración del presupuesto paramétrico.

El compromiso de las fechas debe ser fuerte por parte del Gerente de Construcción, ya que si bien es cierto que en la etapa de iniciación hay muchas actividades que definir, los hitos colocados deben cumplirse a cabalidad.

Presupuesto paramétrico de Construcción

Uno de los ejes principales de información que requiere un desarrollo inmobiliario es la estimación de recursos que se requieren para poder llevarla acabo. Esta estimación tiene varios niveles de definición. A continuación te enumero los que interactuan durante el proceso de iniciación:

1. Presupuesto de Obras Provisionales: Se requiere cuantificar los recursos para las obras necesarias para dar inicio, resguardo de materiales, oficinas de obra y comercialización y la seguridad general.
2. Presupuesto de la Construcción: Se cuantifican los recursos para la construcción por especialidad, es importante contar con la experiencia en costos para poder tener un estimado lo más exacto posible. Este presupuesto estará más completo en tanto se tengan adelantados todos los proyectos.
3. Presupuesto de Pre planificación dinámica: Son todos los gastos necesarios para el buen funcionamiento de la construcción. Estos pueden ser desde pago a personal para redirigir el transito al rededor de la obra, hasta construcción de protecciones a edificaciones aledañas.
4. Presupuesto de Seguros y Fianzas: Son los recursos necesarios para tomar los seguros o las fianzas a que haya lugar.

Es importante la comunicación con el Promotor para que dado el caso que algún banco o fondo de inversión requiera ciertas especificaciones sean cumplidas. La etapa de arranque es la más importante de un desarrollo inmobiliario, y es allí donde se requiere más comunicación y flujo de información.

Búsqueda de Fondos.

En principio la búsqueda de fondos para el desarrollo inmobiliario es función del Promotor. En el caso del Gerente de Construcción que nos ocupa, sirve de apoyo para suministrar información que requiera para la tramitación de recursos. Podemos enumerar los tipos de fondos que normalmente son utilizados:

1. Recursos propios de los socios.
2. Pre venta de locales comerciales.
3. Alianzas estratégicas con proveedores de servicios.
4. Créditos bancarios.
5. Aporte de fondos de inversión.

La documentación principal que debe generar la Gerencia de Construcción independientemente de la fuente de los recursos que esté tramitando el Promotor es:

1. Presupuesto paramétrico.
2. Flujo de Caja.
3. Planificación de la ejecución.

Con estos tres documentos básicos cualquier inversor puede tener idea de como transcurrirá desde un punto de vista de inversión los recursos en la obra.

Fianzas y seguros.

En un inicio de obra recomiendo tener ciertas fianzas y seguros que nos permitan asegurar cualquier contratiempo. Esto implica ciertos gastos de recursos que se deben prever dentro del Presupuesto Paramétrico.

Puedes ahondar más en el tema en mi artículo sobre Fianzas en la Construcción

 

La Etapa de Iniciación en una obra de construcción de un Centro Comercial tiene la complejidad de vencer por primera vez la inercia de la inactividad. El Gerente de Construcción debe convenientemente poner un extra en esta etapa para que la rueda empiece a moverse.