Fases del Proyecto IPD

Optimización de la Conceptualización al Cierre

La Entrega Integrada de Proyectos (IPD) no solo cambia quién participa y cómo colaboran, sino también cuándo se realizan las actividades clave. IPD redefine las fases tradicionales del ciclo de vida de un proyecto de construcción para maximizar la eficiencia y el valor. Comprender las características únicas de las fases del proyecto IPD, desde la Conceptualización hasta el Cierre, y aplicar lecciones aprendidas para su optimización, es crucial para aprovechar todo el potencial de esta metodología. Como arquitectos y gestores de proyectos con experiencia en la implementación de IPD, Lean y Agile, recorreremos estas fases, destacando sus diferencias clave y los puntos críticos para lograr un flujo de trabajo verdaderamente integrado y optimizado.

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¿Por Qué IPD Redefine las Fases Tradicionales del Proyecto?

La redefinición de fases en IPD se basa en principios fundamentales:

• La Curva de MacLeamy: El reconocimiento de que la capacidad de impactar positivamente el proyecto es máxima y el costo del cambio es mínimo en las fases iniciales. IPD busca explícitamente mover el esfuerzo de diseño y planificación hacia adelante («front-loading»).
• Integración Temprana: La participación del constructor, oficios clave y consultores desde el inicio permite que su conocimiento informe el diseño y la planificación de manera mucho más temprana y efectiva.
• Validación Virtual (VDC/BIM): El uso intensivo de Building Information Modeling (BIM) y Virtual Design and Construction (VDC) permite simular, analizar, coordinar y validar el diseño en detalle mucho antes de iniciar la construcción física.

Primera fase: Conceptualización (Programación Expandida)

• Objetivos Clave: Ir más allá de la programación básica. Definir colaborativamente QUÉ se construirá (alcance, metas de valor, sostenibilidad), QUIÉN lo construirá (formación del equipo IPD central), y CÓMO se construirá (principios operativos, procesos IPD iniciales). Establecer el Costo Objetivo inicial y validar la viabilidad del proyecto.
• Lección Aprendida/Optimización: No subestimar la inversión de tiempo en esta fase para el team building, alineamiento de valores y objetivos, y diseño del proceso (Process Design). Una base sólida aquí es crucial. La claridad en los objetivos de valor del cliente es primordial.
• Punto Crítico: Lograr un Costo Objetivo realista pero desafiante, validado por el constructor/estimador. Asegurar el compromiso del equipo con los principios IPD desde el día uno.

Segunda Fase: Criteria Design (Diseño Esquemático Expandido)

• Objetivos Clave: Dar forma inicial al proyecto. Definir el alcance, forma, relaciones espaciales. Seleccionar y realizar el diseño inicial de los sistemas principales (estructura, MEP, envolvente). Refinar la estimación de costos y el cronograma maestro.
• Lección Aprendida/Optimización: Intensificar la colaboración diseño-construcción aquí es vital para evaluar la viabilidad y el costo de los sistemas principales. Es el momento ideal para empezar a involucrar a las agencias reguladoras y aplicar los principios de TVD a nivel de sistema.
• Punto Crítico: Tomar decisiones fundamentales sobre los sistemas del edificio. Decisiones pobres o tardías aquí tendrán un gran impacto posterior. Definir claramente los criterios de rendimiento.

Tercera fase: Detailed Design (Desarrollo de Diseño Expandido)

• Objetivos Clave: Esta fase absorbe gran parte del esfuerzo que tradicionalmente ocurría en Documentos de Construcción. El objetivo es tener el diseño completamente definido, coordinado (espacial y técnicamente) y validado por todo el equipo IPD, incluyendo toda la ingeniería de sistemas. El costo y el cronograma deben alcanzar un alto nivel de precisión.
• Lección Aprendida/Optimización: Máxima intensidad de coordinación interdisciplinaria usando BIM (resolución virtual de interferencias). Aplicación rigurosa de TVD a nivel de componentes. Integración de la experiencia de fabricación e instalación de los oficios clave.
• Punto Crítico: Lograr un «design freeze» efectivo y acordado por el equipo. Resistir la tentación de seguir diseñando en la siguiente fase es clave para la eficiencia. La calidad de esta fase determina el éxito de las siguientes.

Cuarta fase: Implementation Documents (Documentos de Construcción Reducidos)

• Objetivos Clave: Cambiar el enfoque de QUÉ se construye a CÓMO se implementa el diseño ya validado. Documentar los detalles necesarios para la construcción, fabricación e instalación (integrando información tipo «shop drawing»), finalizar especificaciones y generar los documentos requeridos por terceros (permisos, financiación).
• Lección Aprendida/Optimización: Si la fase de Detailed Design fue robusta, esta fase requiere significativamente menos esfuerzo que los CDs tradicionales. Es una fase de documentación, no de diseño. La integración de modelos de fabricación (BIM LOD 400) aquí es una gran oportunidad.
• Punto Crítico: Asegurar que los documentos producidos (sean dibujos 2D, modelos 3D o especificaciones) reflejen fiel y precisamente el diseño coordinado y validado en la fase anterior. Evitar la reintroducción de errores o inconsistencias.

Quinta fase: Agency Review (Revisión por Agencias Optimizada)

• Objetivos Clave: Obtener todos los permisos y aprobaciones necesarios de las agencias reguladoras.
• Lección Aprendida/Optimización: El involucramiento temprano de las agencias (idealmente desde Criteria Design) y el uso de modelos BIM para demostrar el cumplimiento normativo (incluso mediante análisis automatizados o basados en rendimiento) pueden acortar drásticamente esta fase y reducir los comentarios o cambios de último minuto.
• Punto Crítico: Mantener una comunicación proactiva y transparente con los revisores de las agencias.

Sexta fase: Buyout (Adquisiciones Simplificadas)

• Objetivos Clave: Finalizar los compromisos contractuales y de precio para cualquier paquete de trabajo o suministro que no haya sido adjudicado previamente a participantes tempranos.
• Lección Aprendida/Optimización: Esta fase es mucho más corta y menos crítica en IPD que en modelos tradicionales, ya que los participantes clave (y sus precios base) a menudo se establecen durante las fases de diseño. Se enfoca en los paquetes restantes o menores.
• Punto Crítico: Asegurar que los últimos participantes contratados se integran fluidamente en los procesos y la cultura IPD del equipo.

Septima fase: Construction (Ejecución Eficiente)

• Objetivos Clave: Construir el proyecto según el diseño validado, cumpliendo los objetivos de calidad, seguridad, costo y cronograma.
• Lección Aprendida/Optimización: Gracias a la intensa planificación y coordinación previa, la fase de construcción en IPD debería ser significativamente más eficiente: menos RFIs, menos órdenes de cambio por errores/omisiones, resolución más rápida de problemas de campo, mayor potencial para prefabricación, y a menudo, un cronograma más corto. El rol de la Administración de la Construcción (CA) se enfoca más en el aseguramiento de la calidad (QA/QC) que en la resolución de problemas de diseño. La implementación rigurosa de Lean (LPS, 5S) en la obra es crucial.
• Punto Crítico: Mantener la disciplina colaborativa y los procesos Lean/Agile acordados durante la ejecución. Evitar volver a caer en comportamientos de silo bajo la presión de la obra.

Octava fase: Closeout (Cierre Orientado al Valor)

• Objetivos Clave: Completar la construcción, realizar el comisionamiento (commissioning), entregar la documentación final (incluyendo un modelo BIM «As-Built» útil), calcular y distribuir los incentivos finales (pain/gain/bonus), y facilitar una transición suave a la operación del edificio.
• Lección Aprendida/Optimización: La entrega de un modelo BIM rico en datos para la Gestión de Instalaciones (FM) puede ser un enorme valor agregado para el propietario, pero debe planificarse desde el inicio del proyecto. El cálculo final de incentivos requiere datos precisos y un proceso transparente acordado. La captura formal de lecciones aprendidas es vital para la mejora continua.
• Punto Crítico: Asegurar que el cierre no sea una ocurrencia tardía, sino una fase planificada que capture el valor generado y facilite el éxito a largo plazo del activo construido.

Ejemplo Práctico Fases del Proyecto IPD: Optimización de Centro Comercial

El proyecto del Centro Comercial adoptó conscientemente las fases del proyecto IPD y buscó optimizarlas:

• Front-loading: Dedicaron un 25% más de tiempo y recursos a las fases de Conceptualización y Criteria Design en comparación con sus proyectos tradicionales, involucrando al CM/GC y subs MEP/Estructura desde el día 1.
• Detailed Design Intensivo: Utilizaron co-ubicación («Big Room») y sesiones diarias de coordinación BIM durante la fase de Detailed Design, logrando un modelo LOD 350+ completamente coordinado antes de iniciar los Implementation Documents.
• Docs. Simplificados: Los Implementation Documents se centraron en anotar el modelo coordinado y generar los planos necesarios para permisos, reduciendo el esfuerzo de documentación en un 30% estimado.
• Agencia Temprana: Presentaron el modelo BIM y sostuvieron reuniones proactivas con la oficina de permisos durante Criteria y Detailed Design, resultando en una aprobación de permisos un 20% más rápida.
• Construcción Lean: Implementaron rigurosamente LPS (PPC promedio >85%) y 5S en la obra, lo que, combinado con el diseño altamente coordinado, llevó a una reducción del 15% en la duración total de la construcción y un 10% menos de costo en cambios por errores/omisiones comparado con su línea base tradicional.
• Cierre con Valor: Entregaron un modelo BIM con datos COBie integrados para el equipo de FM del centro comercial.

Conclusión para Fases del Proyecto IPD:

Las fases del proyecto IPD no son simplemente un cambio de nombre; representan una reingeniería fundamental del flujo de trabajo en diseño y construcción, diseñada para maximizar el valor y la eficiencia a través de la colaboración temprana y la planificación intensiva. Comprender las características, objetivos y puntos críticos de cada fase – y aplicar conscientemente lecciones aprendidas para su optimización – permite a los equipos IPD capitalizar plenamente los beneficios de este enfoque integrado. Dominar la ejecución de estas fases redefinidas es clave para pasar de la promesa de IPD a la realidad de proyectos entregados de manera consistentemente superior.

Citas Bibliográficas:

1. The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 19 Abr 2025]. Section 5.2, Project Execution / Redefining Project Phases; p. 21-31. Disponible en: [Source document provided by user]
2. MacLeamy P. The MacLeamy Curve: Charting the path to better building design. En: CURT WP-1202 Collaboration, Integrated Information, and the Project Lifecycle in Building Design, Construction and Operation. Cincinnati (OH): Construction Users Roundtable; 2004. (Documento que popularizó la curva).  
3. Project Management Institute (PMI). A Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide). 7th ed. Newtown Square (PA): PMI; 2021. (Referencia sobre fases y ciclos de vida de proyectos, aunque más general).

Enlace Externo Relevante:

• IPD Process – phases overview (YouTube – Ejemplo visual): https://youtu.be/toNKhtQJ90c?si=LzPjK-PjAdh3Yyj6

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.