Elegir la Estructura Contractual en IPD

Los acuerdos multi parte (MPA): Project Alliance, Contrato Relacional o SPE

Cuando un equipo de proyecto decide adoptar plenamente los principios de la Entrega Integrada de Proyectos (IPD), una de las decisiones más críticas es seleccionar la estructura contractual adecuada. IPD puede aplicarse en diversos grados, pero su máxima expresión a menudo involucra un Acuerdo Multi-Parte (MPA – Multi-Party Agreement), donde los participantes clave (propietario, diseñador, constructor) están vinculados por un único marco contractual. Sin embargo, no todos los MPAs son iguales. La Guía IPD describe tres formas principales: Alianzas de Proyecto (Project Alliances), Contratos Relacionales (Relational Contracts) y Entidades de Propósito Único (SPE – Single Purpose Entities). Elegir la estructura Contractual en IPD correcta es fundamental, ya que cada una tiene implicaciones profundas en la asignación de riesgos, la compensación, la toma de decisiones y la dinámica del equipo. Como expertos en IPD, analizaremos estas opciones para ayudarte a determinar cuál se adapta mejor a tu proyecto y perfil de riesgo.

Recomendado:

¿Qué Son los Acuerdos Multi-Parte (MPA) y Por Qué se Usan en IPD?

Los MPAs son el corazón contractual de las implementaciones IPD más integradas.

¿Cuál es su Definición Fundamental?

Un MPA es un único contrato, o un conjunto de contratos coordinados bajo un acuerdo marco, que vincula legalmente a los principales participantes del proyecto (tradicionalmente Propietario, Diseñador, Constructor, y a veces otros consultores o subcontratistas clave).

¿Cuál es su Objetivo Principal de Elegir la Estructura Contractual en IPD?

Buscan crear una organización virtual o, en el caso de una SPE, formal, específicamente para el proyecto, donde los intereses de los participantes estén alineados con los objetivos generales del proyecto. Rompen con la estructura de contratos bilaterales aislados del modelo tradicional.

¿Cuáles son sus Características Comunes a tomar en cuenta para Elegir la Estructura Contractual en IPD?

Aunque varían en sus detalles, los MPAs típicamente comparten:

Objetivos Compartidos: Definen metas comunes para el proyecto que guían las acciones del equipo.
Procesos Definidos: Establecen cómo el equipo colaborará, tomará decisiones, gestionará la información y resolverá disputas.
Riesgo/Recompensa Vinculados: Incorporan mecanismos donde el éxito financiero de los participantes está ligado, en algún grado, al éxito general del proyecto.

Project Alliances: ¿Máxima Colaboración con Riesgo Compartido?

Las Alianzas de Proyecto representan una de las formas más puras y colaborativas de MPA.

Filosofía: Basadas en el principio de «éxito o fracaso conjunto». El equipo entero comparte la responsabilidad por el desempeño del proyecto.
Compensación: Estructura de «tres ramas»:
1. Costos Directos: Garantizados por el propietario (salvo negligencia grave).
2. Overhead y Beneficio (OH&P): Se pagan si se cumplen los objetivos base del proyecto (Target Outturn Cost – TOC). Este es el «pain share» si no se cumplen, ya que se pierde.
3. Bonus (Gain Share): Una recompensa adicional compartida si se superan los objetivos (ej. si el costo final es menor al TOC).
Asignación de Riesgo: El propietario asume el riesgo principal de sobrecostos catastróficos (ya que los costos directos están cubiertos), mientras que los otros participantes arriesgan principalmente su OH&P y el bonus potencial. Fomenta un fuerte incentivo para controlar costos y maximizar el valor.
Toma de Decisiones: Requiere unanimidad para decisiones clave. No hay mecanismos formales de litigio o arbitraje interno; las disputas deben resolverse dentro de la Alianza.
Adecuación: Ideal para proyectos muy complejos, con alta incertidumbre, donde se requiere máxima innovación y colaboración, y donde el equipo tiene alta madurez y confianza mutua. Requiere un propietario dispuesto a asumir un nivel significativo de riesgo financiero.

Single Purpose Entities (SPE): ¿Una Entidad Legal para el Proyecto?

Una SPE implica crear una nueva empresa específicamente para el proyecto.

Concepto: Se forma una entidad legal separada (ej. una Compañía de Responsabilidad Limitada – LLC, o una Sociedad de Responsabilidad Limitada – LLP) donde los participantes clave (propietario, diseñador, constructor) son socios o miembros.
Compensación: Doble nivel:
1. Pago por Servicios: La SPE contrata a sus miembros (o a terceros) para realizar los trabajos de diseño y construcción, generalmente bajo algún tipo de contrato (costo más honorarios, suma alzada negociada).
2. Retorno sobre la Participación (Equity) / Incentivos: Los miembros participan en el éxito financiero final de la SPE, ya sea a través de la distribución de beneficios si la SPE opera o vende el activo construido, o mediante un programa de incentivos similar a los bonus si la SPE solo gestiona el desarrollo.
Asignación de Riesgo: El riesgo financiero principal del proyecto reside dentro de la SPE. La responsabilidad de los miembros está generalmente limitada a su inversión en la SPE (responsabilidad limitada). El riesgo de sobrecosto en los servicios prestados a la SPE depende de los términos de esos contratos internos.
Toma de Decisiones: Las decisiones clave las toma el órgano de gobierno de la SPE (Consejo de Administración, Comité de Gestión) según sus estatutos. Las disputas entre miembros o con la SPE se resuelven según lo estipulado (puede incluir arbitraje/litigio).
Consideraciones Adicionales: Implica complejidades legales y fiscales (formación de la entidad, impuestos, licencias). Requiere una gestión corporativa formal.
Adecuación: Común en proyectos de desarrollo inmobiliario donde los participantes comparten la inversión y el riesgo del desarrollo mismo, o en proyectos financiados donde los prestamistas requieren una estructura legal clara y contenida.

Contratos Relacionales: ¿Un Equilibrio entre Colaboración y Responsabilidad Tradicional?

Los Contratos Relacionales buscan un punto medio, fomentando la colaboración IPD sin eliminar completamente la responsabilidad individual tradicional.

Filosofía: Crean una organización virtual para la colaboración, pero cada participante conserva la responsabilidad principal por su propio alcance de trabajo y posibles errores u omisiones, aunque con mecanismos para fomentar el apoyo mutuo.
Compensación: Típicamente incluye:
1. Costos Directos: Reembolsables (a menudo).
2. Fee Fijo/Negociado: Para cubrir overhead y beneficio base.
3. Bonus Variable: Un fondo de incentivos compartido ligado al cumplimiento de objetivos clave del proyecto (costo, tiempo, calidad, seguridad, etc.).
Asignación de Riesgo: Cada parte es generalmente responsable por sus propios errores (aunque puede haber limitaciones de responsabilidad o waivers parciales). El riesgo de sobrecostos en el trabajo propio puede variar (podría haber un GMP por alcance). El riesgo/recompensa principal compartido está en el bonus variable. El propietario puede retener más riesgo general del proyecto que en una Alianza pura.
Toma de Decisiones: Se busca el consenso a nivel de equipo, pero el contrato a menudo estipula que el propietario tiene la autoridad final para tomar una decisión si no se logra el consenso, tras un proceso de consulta. Se permiten mecanismos de resolución de disputas más tradicionales (mediación, arbitraje/litigio) si fallan los internos.
Adecuación: Buena opción como paso de transición hacia formas más integradas de IPD, para propietarios o equipos con menor tolerancia al riesgo compartido total de una Alianza, o en jurisdicciones donde se requiere mantener líneas de responsabilidad profesional más claras. Puede ser más fácil de implementar con seguros y fianzas tradicionales.

¿Cómo Elegir la Estructura Contractual en IPD Correcta para Tu Proyecto?

La elección no es trivial y debe basarse en un análisis cuidadoso de las características del proyecto y de los participantes.

Evaluar Tolerancia al Riesgo: ¿Cuánta exposición al riesgo financiero están dispuestos a asumir el propietario y los demás participantes? (Las Alianzas requieren alta tolerancia del propietario; las SPE contienen el riesgo; los Contratos Relacionales son intermedios).
Considerar Complejidad e Incertidumbre: Proyectos muy complejos o con alta incertidumbre inicial pueden beneficiarse más de la intensa colaboración y flexibilidad de una Alianza.
Analizar Madurez del Equipo: ¿Tienen los participantes experiencia previa trabajando juntos o con IPD? (Las Alianzas requieren alta confianza y madurez; los Contratos Relacionales pueden ser más adecuados para equipos menos experimentados).
Revisar Requisitos Legales y de Financiación: ¿Existen restricciones legales (ej. en proyectos públicos) o requisitos específicos de los financiadores que favorezcan una estructura sobre otra? (Las SPE pueden ser preferidas por algunos financiadores).
Claridad en Objetivos: ¿Cuál es el impulsor principal? ¿Minimizar costo a toda costa (quizás menos adecuado para MPAs puros)? ¿Maximizar la innovación y el valor a largo plazo (favorece Alianzas/Relacionales)? ¿Velocidad de entrega?

Ejemplo Práctico para Elegir la Estructura Contractual en IPD: Comparativa para un Nuevo Centro Comercial

Un desarrollador inmobiliario experimentado planea construir un nuevo centro comercial de gran escala (~$150M) en una ubicación suburbana competitiva. Quiere innovación en diseño para atraer inquilinos y clientes, eficiencia en la construcción y control de costos del ciclo de vida. Ha trabajado antes con el arquitecto y el contratista general seleccionados, pero no bajo un MPA.

1 Project Alliance:

- Pros: Máximo incentivo para la innovación y la eficiencia (riesgo/recompensa compartido). Fomenta la mejor colaboración.
- Contras: El desarrollador asume un riesgo financiero significativo si el costo excede el TOC. Requiere un gran salto de confianza y cambio cultural para el equipo. Puede ser difícil de «vender» a los financiadores tradicionales.
- Decisión: Probablemente demasiado arriesgada para el desarrollador y el equipo en su primera experiencia MPA.

2 SPE:

- Pros: Estructura legal clara, responsabilidad limitada para los socios (desarrollador, arquitecto, constructor). Podría facilitar la atracción de inversores de capital.
- Contras: Complejidad legal y administrativa de crear y gestionar la empresa. El éxito financiero depende de la rentabilidad final del centro comercial (operación/venta), lo cual introduce riesgos de mercado a largo plazo. Puede diluir el enfoque en la eficiencia del proyecto de construcción mismo.
- Decisión: Podría ser una opción si buscan inversores externos, pero añade complejidad no directamente relacionada con la entrega eficiente del proyecto.

3 Contrato Relacional:

- Pros: Fomenta la colaboración IPD y la innovación a través del bonus compartido. Mantiene líneas de responsabilidad profesional más claras, lo que puede ser más cómodo para el equipo y aceptable para seguros/fianzas. El desarrollador retiene el control final de las decisiones. Es un buen paso intermedio hacia una mayor integración.
- Contras: Puede que no genere el mismo nivel de compromiso «todos para uno» que una Alianza. Requiere una cuidadosa definición del bonus y sus métricas.
- Decisión: Probablemente la opción más equilibrada y pragmática para este escenario: permite aprovechar los beneficios de IPD, gestiona los riesgos de manera más tradicional que una Alianza, y es menos compleja legalmente que una SPE.

Conclusión para Elegir la Estructura Contractual en IPD:

No existe una única estructura MPA «correcta» para todos los proyectos IPD. La elección entre una Project Alliance, una SPE o un Contrato Relacional debe ser una decisión estratégica basada en una evaluación honesta del proyecto, del equipo y, fundamentalmente, del apetito y la asignación de riesgo deseada. Comprender las profundas diferencias en cómo cada estructura maneja la compensación, la responsabilidad y la toma de decisiones es el primer paso para seleccionar el marco contractual que mejor alinee los intereses de todos los participantes e impulse al equipo hacia la entrega exitosa y colaborativa de la obra. Elegir la estructura MPA IPD adecuada sienta las bases para todo lo que sigue.

Citas Bibliográficas:

The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 15 Abr 2025]. Chapter 6, Multi-Party Agreements; p. 32-43. Disponible en: [Source document provided by user]
Ashcraft H. Integrated Project Delivery – A Lawyer’s Perspective. Hanson Bridgett LLP; [fecha desconocida] [consultado 15 Abr 2025]. (Presentaciones y artículos de Howard Ashcraft, uno de los autores de la Guía, suelen profundizar en los aspectos legales de los MPAs). Disponible buscando en el sitio de Hanson Bridgett o recursos legales de construcción.
Kent D, Becerik-Gerber B. Understanding Construction Industry Experience and Attitudes toward Integrated Project Delivery. J Constr Eng Manage [Internet]. 2010 Aug [consultado 15 Abr 2025];136(8):815-25. Disponible en: https://ascelibrary.org/doi/10.1061/%28ASCE%29CO.1943-7862.0000181 (Ejemplo de investigación académica sobre IPD y actitudes).

Enlace Externo Relevante:

An Owner’s Guide to Project Delivery Methods (Construction Management Association of America – CMAA): https://www.cmaanet.org/resource/collection/14/owners-guide-project-delivery-methods – Aunque no se enfoca exclusivamente en MPAs, proporciona contexto sobre diferentes métodos de entrega y la perspectiva del propietario.

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.