Desafíos de IPD en Adecuaciones

Desafíos Específicos de IPD en Proyectos de Renovación y Adecuación

La Entrega Integrada de Proyectos (IPD) ha demostrado su valor en proyectos nuevos (greenfield), donde el equipo parte de una «hoja en blanco». Sin embargo, una gran parte del trabajo de construcción involucra la renovación, adecuación (retrofit) o ampliación de edificios existentes. Aplicar IPD en renovaciones presenta un conjunto único de desafíos que no siempre se encuentran en proyectos nuevos. La incertidumbre inherente a las condiciones existentes, la necesidad de integrarse con sistemas antiguos y la complejidad de trabajar en entornos operativos requieren un enfoque IPD adaptado y estrategias específicas. Como profesionales con experiencia en ambos tipos de proyectos, exploraremos los desafíos de IPD en adecuaciones y cómo los principios colaborativos pueden, de hecho, ser aún más valiosos para navegar estas complejidades.

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¿Por Qué las Renovaciones Presentan Desafíos Únicos para IPD?

Trabajar sobre lo existente introduce múltiples capas de complejidad e incertidumbre.

• Incertidumbre Extrema sobre Condiciones Existentes: A menudo, lo que hay detrás de las paredes, sobre los cielorrasos o bajo el suelo es un misterio hasta que comienzan los trabajos de demolición o investigación. Esta incertidumbre dificulta enormemente la planificación y estimación precisas.
• Documentación «As-Built» Deficiente: Los planos existentes rara vez reflejan con precisión la realidad construida, especialmente en edificios antiguos que han sufrido múltiples modificaciones a lo largo del tiempo. Esto crea riesgos significativos para el diseño y la coordinación.
• Integración con Sistemas Existentes: El nuevo diseño y los nuevos sistemas (estructurales, MEP) deben conectarse e integrarse funcionalmente con sistemas existentes de edad, tecnología y condición variables. Esto requiere un análisis y una coordinación mucho más complejos.
• Trabajo en Entornos Ocupados: Muchas renovaciones deben realizarse mientras el edificio sigue parcialmente ocupado o en funcionamiento, lo que impone restricciones severas de logística, ruido, polvo, seguridad y horarios de trabajo.
• Descubrimientos Imprevistos: Es casi una certeza que surgirán sorpresas: presencia de materiales peligrosos (asbesto, plomo), deficiencias estructurales ocultas, sistemas MEP en peor estado de lo esperado, etc.
• Múltiples Stakeholders: Las renovaciones a menudo involucran a más partes interesadas (usuarios del edificio, equipos de mantenimiento existentes, autoridades de patrimonio histórico) con necesidades y restricciones adicionales.

¿Cómo Pueden los Principios IPD Ayudar a Afrontar Estos Desafíos?

Paradójicamente, la naturaleza colaborativa y proactiva de IPD está especialmente bien equipada para manejar la incertidumbre y complejidad de las renovaciones.

• Colaboración Temprana: Tener al constructor y oficios clave involucrados durante la fase de investigación de condiciones existentes es invaluable. Pueden aportar su experiencia para interpretar hallazgos, evaluar riesgos y proponer soluciones constructivas realistas desde el inicio.
• Planificación Intensificada (LPS): El Last Planner System es extremadamente útil para gestionar la incertidumbre inherente y planificar el trabajo detallado en entornos complejos y restrictivos, mejorando la fiabilidad y la coordinación en sitio.
• Comunicación Abierta: Un flujo de comunicación rápido y transparente es esencial para compartir inmediatamente los descubrimientos imprevistos y movilizar al equipo para evaluar el impacto y decidir acciones.
• Flexibilidad y Adaptabilidad: Un equipo IPD cohesionado y empoderado es inherentemente más flexible y capaz de adaptarse rápidamente a las sorpresas que inevitablemente surgirán.
• Toma de Decisiones Rápida: Los procesos colaborativos de toma de decisiones de IPD permiten abordar los imprevistos de manera oportuna, minimizando retrasos mientras se busca la mejor solución «best-for-project».

Estrategias IPD Específicas para Proyectos de Renovación

Para aplicar IPD en renovaciones de forma efectiva, se requieren estrategias adaptadas.

• Investigación Exhaustiva y Colaborativa de Condiciones Existentes:
  • Involucrar al Constructor/Subs Temprano: No depender solo del diseñador para el levantamiento. El constructor y los oficios MEP/Estructurales deben participar activamente en la investigación, realizando catas, pruebas no destructivas y aportando su ojo experto.
  • Tecnología de Escaneo: Utilizar escaneo láser 3D o fotogrametría (Matterport) para capturar la geometría existente con precisión y crear modelos BIM «As-Is» como base fiable para el diseño y la coordinación.
• Establecer Contingencias Robustas y Gestionadas Colaborativamente:
  • Reconocimiento Explícito del Riesgo: El presupuesto y el cronograma deben incluir contingencias más generosas que en proyectos nuevos, reconociendo la alta probabilidad de imprevistos.
  • Gestión Compartida: El uso de esta contingencia debe ser gestionado de forma transparente y colaborativa por el equipo IPD central. Basándose en criterios acordados, no unilateralmente por el propietario o el contratista.
• Protocolos Claros para Descubrimientos Imprevistos:
  • Definir un proceso rápido y claro en el acuerdo IPD sobre cómo actuar ante un descubrimiento:
    • Notificación inmediata
    • Evaluación conjunta del impacto (costo, tiempo, diseño)
    • Decisión colaborativa sobre la solución
    • Ajuste documentado del presupuesto/cronograma (utilizando la contingencia).
• Implementar Planificación Detallada (LPS):
  • Esencial para Fases y Logística: Usar Pull Planning y Lookahead Planning para planificar detalladamente las fases de trabajo, la logística en espacios reducidos u ocupados, y coordinar las interfaces entre lo nuevo y lo existente.
• Flexibilidad Contractual:
  • Modelos de Contrato Adecuados: Modelos como Costo-Plus o Contratos Relacionales con GMP fijado más tarde ofrecen mayor flexibilidad para manejar la incertidumbre del alcance y costo que un Suma Alzada fijado muy temprano.
  • Allowances Específicas: Considerar incluir «allowances» (partidas estimadas) en el presupuesto para riesgos específicos que se saben probables pero no se pueden cuantificar con precisión al inicio (ej. reparaciones estructurales ocultas).

El Rol de BIM y desafíos de IPD en Adecuaciones

BIM es una herramienta particularmente poderosa para mitigar los riesgos de las renovaciones.

• Modelo Preciso «As-Is» (Scan-to-BIM):
  • Crear un modelo BIM fiable a partir de datos de escaneo láser proporciona una base geométrica precisa, superando la inexactitud de los planos antiguos.
• Coordinación Nuevo vs. Existente:
  • Permite superponer el diseño propuesto sobre el modelo de lo existente para detectar conflictos e interfaces críticas de forma temprana y virtual.
• Planificación 4D:
  • Visualizar la secuencia de demolición, refuerzo y nueva construcción en el contexto espacial existente es invaluable para la logística y la seguridad, especialmente en edificios ocupados.
• Documentación «As-Built» Integrada:
  • El modelo final puede integrar la información relevante tanto de los elementos nuevos como de los existentes que permanecen, proporcionando un registro completo.

Ejemplo Práctico Desafíos de IPD en Adecuaciones: Renovación de un Área de Comidas (Food Court) en un Centro Comercial IPD

El proyecto consistía en renovar completamente el antiguo food court de un centro comercial en pleno funcionamiento, bajo un Contrato Relacional IPD «Lite».

• Desafíos Principales: Incertidumbre sobre la ubicación y estado de las instalaciones MEP existentes sobre el cielorraso, necesidad de trabajar por fases y en horarios nocturnos para minimizar la disrupción a los inquilinos adyacentes, y un cronograma muy ajustado para la reapertura.
• Estrategias IPD Aplicadas:
  1. Investigación Colaborativa: El GC y el subcontratista MEP participaron con el Arquitecto en una fase de investigación temprana. Realizando aperturas exploratorias en el cielorraso y utilizando escaneo 3D (Matterport) para mapear las condiciones existentes.
  2. Modelo BIM «As-Is» y Coordinación: Se creó un modelo BIM básico de lo existente a partir del escaneo. El nuevo diseño MEP se modeló y coordinó intensivamente contra este modelo «As-Is» para identificar y resolver conflictos antes de la construcción.
  3. Planificación LPS: Se realizaron sesiones de Pull Planning con todos los oficios clave para desarrollar un plan detallado por fases y por noche de trabajo, coordinando entregas, gestión de ruido/polvo y transiciones. El PPC se monitoreó semanalmente.
  4. Contingencia Gestionada: El contrato incluía una contingencia específica para «condiciones MEP imprevistas», gestionada por el equipo central (Owner, Arch, GC). Cuando se descubrió una tubería de desagüe no documentada que interfería, se utilizó un proceso rápido de decisión colaborativa para rerutearla, aprobando el uso de la contingencia en una reunión de 1 hora.
• Resultado: A pesar de varios descubrimientos imprevistos (típicos de renovación), la investigación temprana, la planificación detallada con LPS, la coordinación BIM y la rápida resolución colaborativa de problemas permitieron completar la renovación a tiempo y dentro del presupuesto (incluyendo la contingencia). La disrupción a las operaciones del centro comercial fue mínima.

Conclusión para Desafíos de IPD en Adecuaciones:

Aplicar IPD en renovaciones y adecuaciones no solo es posible, sino altamente beneficioso precisamente por la naturaleza incierta y compleja de estos proyectos. Los principios de colaboración temprana, comunicación abierta, planificación intensificada (LPS), flexibilidad y toma de decisiones ágil, habilitados por herramientas como BIM y escaneo 3D, son ideales para navegar los desafíos de IPD en adecuaciones. Al adaptar las estrategias IPD para abordar explícitamente la incertidumbre de las condiciones existentes y la necesidad de trabajar en entornos complejos, los equipos pueden transformar los riesgos inherentes a las renovaciones en oportunidades gestionables, entregando proyectos exitosos y de alta calidad.

Citas Bibliográficas:

1. The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 21 Abr 2025]. (Principios generales aplicables). Disponible en: [Source document provided by user]
2. Construction Management Association of America (CMAA). Quality Management Guidelines. McLean (VA): CMAA; 2012. (Principios de gestión de calidad, importantes en renovaciones).
3. Bosché F, Guenet E. Automating surface flatness control using terrestrial laser scanning and BIM. Automation in Construction. 2014 Jul;44:212-26. (Ejemplo de aplicación de escaneo en construcción/renovación).

Enlace Externo Relevante:

• Scan-to-BIM: A Guide for AEC Professionals (Autodesk Digital Builder): https://constructionblog.autodesk.com/scan-to-bim/ – Explica el proceso de usar escaneo láser para crear modelos BIM de condiciones existentes, crucial en renovaciones.

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.