Blindaje Legal en la Gestión de Proyectos de Construcción

Blindaje Legal en la Gestión de Proyectos de Construcción Guía Esencial para Arquitectos e Ingenieros

Demandas, disputas, arbitraje y mediación en la Construcción

Introducción: Como arquitecto y gerente de proyectos de construcción, entiendo la complejidad inherente a cada proyecto. Desde la concepción hasta la entrega, los desafíos son múltiples y, lamentablemente, las disputas legales pueden surgir en cualquier etapa, incluso al cierre. Si bien nadie desea verse envuelto en un arbitraje o litigio, es una posibilidad real en el dinámico mundo de la construcción. Este artículo sobre Blindaje Legal en la Gestión de Proyectos de Construcción, desde la perspectiva de un experto en gestión de proyectos y un abogado con experiencia en el sector, te ofrece una guía esencial para mitigar riesgos legales y proteger tus intereses.

Recomendado:

La Documentación: Tu Mejor Defensa Legal

La clave para afrontar cualquier problema legal radica en una documentación exhaustiva y precisa de cada evento significativo durante el ciclo de vida del proyecto. Un gerente de proyectos bien informado y familiarizado con la terminología legal estará significativamente mejor preparado para defender la posición de su empresa en caso de controversia.

Causas Comunes de Disputas y Demandas en la Construcción

Es crucial conocer las fuentes más frecuentes de conflictos legales para poder prevenirlos activamente. Algunas de las causas más comunes incluyen:

Deficiencias en la Documentación Contractual: Planos y especificaciones con errores, omisiones, ambigüedades o una coordinación deficiente entre las diferentes disciplinas.
Falta de Comunicación Efectiva: Respuestas incompletas, inexactas o la ausencia de respuestas oportunas a consultas o problemas planteados por las partes involucradas.
Incumplimiento de Responsabilidades: Fallas en el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del Propietario, Arquitectos, Ingenieros, Contratistas, Subcontratistas o Proveedores.
Desviaciones del Contrato y Normativa: Renuencia o incapacidad para cumplir con el propósito del contrato o para adherirse a las normas y estándares de la industria.
Condiciones Imprevistas del Sitio: Condiciones del lugar de construcción que difieren materialmente de las descritas en los documentos contractuales, incluyendo condiciones inesperadas del subsuelo o hallazgos en proyectos de rehabilitación o remodelación.
Trabajos Adicionales y Órdenes de Cambio: Disputas relacionadas con la necesidad, alcance o compensación de trabajos adicionales o realizados mediante órdenes de cambio.
Incumplimiento Contractual: Violaciones de los términos y condiciones del contrato por cualquiera de las partes.
Problemas de Cronograma: Interrupciones, retrasos o aceleración de la obra que alteran la secuencia de trabajo previamente establecida.
Solvencia Financiera: Insuficiente capacidad financiera por parte del cliente, contratista o subcontratista.

Resolución Temprana de Conflictos: La Vía Preferente

Ante la aparición de cualquiera de estas situaciones, la prioridad del Gerente de Proyectos debe ser intentar resolverlas mediante negociaciones y concesiones razonables entre las partes. Recurrir al consultor o abogado de la empresa debe ser la última instancia, cuando todos los intentos de acuerdo hayan fallado. Una consulta temprana, sin embargo, puede ser valiosa para evaluar las fortalezas y debilidades de cada posición y tomar una decisión informada sobre la conveniencia de continuar o no con una demanda.

Preparación para una Consulta Legal: Documentos Clave

En caso de ser necesario concertar una cita con un abogado especializado en litigios de construcción, el Gerente de Proyecto debe asegurarse de que la siguiente documentación esté preparada y disponible:

Comunicación Formal: Correspondencia (correos electrónicos, cartas, etc.) con todas las partes involucradas en la disputa.
Registros de Obra: Informes diarios, libro diario de obra o bitácoras detalladas.
Control de Calidad: Informes de inspección y de pruebas realizadas.
Gestión Financiera: Solicitudes de pago presentadas por las partes.
Planificación y Seguimiento: Programa de avance de obra inicial y actualizado, presupuestos detallados.
Registro de Actividades: Cronogramas del trabajo realmente ejecutado en el sitio de construcción.
Control de Documentos Técnicos: Hoja de ruta de planos y registros de envío y recepción entre arquitecto, contratista y proveedores.
Gestión de Cambios: Documentación de trabajos adicionales o efectuados mediante órdenes de cambio.
Comunicación Interna: Memorándums internos, memorándums de campo, minutas de reuniones.
Proceso de Contratación: Estimaciones, licitaciones y cotizaciones recibidas por todas las partes.
Justificación de Cambios: Solicitudes, propuestas y estimaciones de órdenes de cambio, junto con la documentación que las respalda.
Evidencia Visual: Fotografías del progreso de la obra.
Documentos Contractuales: Copias de los contratos firmados o en preparación, así como órdenes de compra emitidas o en trámite.
Documentación Técnica Final: Dibujos definitivos (tanto «as-built» como los planos originales).

Conclusión: La Prevención y la Preparación son Fundamentales

En el complejo entorno de la construcción, la prevención y la preparación son las mejores estrategias para evitar costosas disputas legales. Como arquitecto y gerente de proyectos, tu rol es crucial en la gestión proactiva de riesgos. Mantener una documentación rigurosa, fomentar una comunicación clara y transparente entre todas las partes y comprender las potenciales fuentes de conflicto te permitirá proteger tus intereses y los de tu empresa. Estar preparado con la documentación adecuada no solo facilitará la labor de un abogado en caso de litigio, sino que también te proporcionará una base sólida para negociar y resolver conflictos de manera más eficiente.

Enlace externo de interés:

https://www.pmi.org/learning/library/es-seguridad-gestion-proyectos-construccion-7507

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.