Se dice que “El Proyecto empieza antes de Iniciarse”, esta es una manera de señalar que tal vez hayan muchas actividades previas a la Construcción, las cuales han de llevarse a cabo antes, a continuación de manera breve detallamos las más importantes.
El Contrato
Una vez recibido y otorgado debidamente el Contrato de Construcción, se deberá revisar para conocer cuáles cláusulas, restricciones o instrucciones se tienen en el Proyecto, así como todos sus anexos tales como planos, especificaciones, memorias descriptivas y detalles.
Ya a partir de firmado el Contrato es bueno establecer la línea de la información entregada en la Licitación y la información que se vaya actualizando o creando con el desarrollo del Proyecto, por ejemplo en Estados Unidos se estila llamar “anexo” a la información de los planos y especificaciones entregada en la Licitación, mientras que posterior a ello se le llama “boletín”, la importancia radica en que todo cambio o adición al Proyecto original ocasiona un cambio del alcance en el Trabajo y por ende en el Presupuesto.
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Subcontratos
En el caso que se subcontraten trabajos, se requiere clasificar y procesar la información del Proyecto para cada especialidad, con la final de que cada Subcontratista cotice y se establezcan sus límites de responsabilidad.
En obras grandes si esto no se hace con minuciosamente, se corre el riesgo de solapar actividades de diferentes Subcontratistas y empezar a tener disputas o inclusive dobles cobros.
La Oficina de Proyectos de Arquitectura e Ingeniería
La relación entre el Contratista principal o la Gerencia de Construcción y los Profesionales del Proyecto es muy importante en esta fase inicial, ya que dependiendo del tipo de Contrato de Construcción su nivel de participación es protagónico o no, esto se define con la calidad y madurez de los planos y especificaciones con los cuales se licitó, planteamos dos casos:
- Contratos de Construcción en donde la información de Arquitectura e Ingeniería está en fase inicial, los Profesionales tienen un papel protagónico por cuanto marcarán la pauta en la ejecución de los trabajos en la Construcción, se puede dar el caso que el Contratista Principal o Gerencia de Construcción se encarguen de ejecutar los planos y especificaciones a la vez que avanza la construcción.
- Contratos de Construcción en donde la Información de Arquitectura e Ingeniería se encuentra en su Fase de Detalles muy avanzado, aquí los Profesionales juegan un papel de menor protagonismo, solo en momentos de cambios se requiere de su participación.
Oficina en Campo
Dependiendo de la magnitud de la obra, se requiere de ciertas instalaciones en el terreno, es por ello que con antelación se han debido incluir sus costos en el Presupuesto de Licitación entregado, estas oficinas normalmente se estructuran en Almacén de Suministros, Baños Empleados, Baños y vestier del personal de obra, Servicio Médico, Sala de Reuniones, Oficina del Gerente de Construcción, Oficina de Profesionales, Sala Técnica y Archivo.
Servicios de Obra
Uno de los primeros pasos es el asegurar todos los servicios tales como agua, telefonía, internet, electricidad, disposición de basura, aguas servidas. Podemos estar en sitios donde algunos de estos servicios no se encuentren disponibles, por lo que se tienen que tomar las previsiones y haberlo incluido en los costos del Presupuesto presentado en la Licitación. Por ejemplo el alquiler de un Generador Eléctrico que cubra la demanda tanto de la Oficina como de la ejecución de la Obra.
En el caso de las lluvias se debe tomar en cuenta su disposición final, de manera que no produzcan inundaciones o daños a terceros.
Aspectos Legales
Antes de comenzar la obra se deben cumplir condiciones del seguro de Contratista y Subcontratistas, así mismo como Fianzas y condiciones legales de cada uno. Revisar toda la permisología tramitada por el Propietario de manera de constatar si está todo correcto.
Dependiendo del Propietario, de las leyes de gobierno del sitio de la construcción y contratante, se requiere la instalación de rótulos, letreros o vallas que identifiquen el Proyecto, así mismo si la Construcción afecta zonas urbanas o vialidades, deben instalarse las señalizaciones que establezcan los Órganos al respecto.
Existen leyes que dan restricciones de tránsito de maquinaria pesada, se debe investigar para determinar su afectación en la planificación del tiempo.
Disposición de Obras Provisionales y Equipos
Antes de iniciar cualquier actividad en el terreno debemos planificar la ubicación de las obras provisionales, grúas, descarga y tránsito interno de materiales, entrada y salida de personal, zona de limpieza de camiones, equipos de servicio y Almacenes, pueden existir otros requisitos los cuales deben ser tomados en cuenta para planificar el desarrollo de la construcción sin que esto implique gastos extras.
Cada Construcción es un mundo aparte, en ubicaciones únicas y con condiciones diferentes cada Gerente de Construcción debe analizar estos y otros aspectos intrínsecos con el Proyecto.
Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.
