Buyout Continuo IPD

Asegurando Precios y Socios Clave Tempranamente

El proceso de «buyout» o adquisición – asegurar los compromisos contractuales y de precios para todo el trabajo del proyecto – es una fase crítica en cualquier obra de construcción. Sin embargo, la forma en que se realiza este proceso difiere dramáticamente entre los modelos tradicionales y la Entrega Integrada de Proyectos (IPD). Mientras que el buyout tradicional suele ser un evento único y tardío basado en licitaciones competitivas post-diseño, IPD promueve un «Buyout Continuo IPD», un enfoque donde la selección y el desarrollo de precios para los socios clave ocurren de manera progresiva durante las fases de diseño. Comprender y gestionar eficazmente esta gestión de adquisiciones en IPD es fundamental para lograr la certeza de costos, optimizar el diseño y construir relaciones sólidas desde el inicio.

Recomendado:

¿Qué es el «Buyout» y Cómo Funciona Tradicionalmente?

Definición: Buyout es el proceso mediante el cual el contratista general (o el propietario en algunos modelos) obtiene precios firmes y compromisos contractuales (subcontratos, órdenes de compra) para todos los paquetes de trabajo y suministros necesarios para completar el proyecto.
Proceso Tradicional: Típicamente ocurre después de que el equipo de diseño ha completado los Documentos de Construcción. El contratista general (seleccionado a menudo por precio bajo) solicita ofertas a múltiples subcontratistas y proveedores para cada paquete, seleccionando generalmente la oferta más baja.
Desventajas Tradicionales: Este modelo tardío y basado en precio tiene inconvenientes significativos. Introduce incertidumbre de costos durante la fase de diseño (se diseña sin precios reales). Limita la colaboración temprana con los ejecutores. Fomenta relaciones adversariales y a menudo resulta en la necesidad de re-diseño o «value engineering» reactiva si las ofertas superan el presupuesto.

¿Cómo Transforma IPD el Proceso de Buyout? Hacia un Enfoque Continuo

IPD busca integrar la adquisición en el flujo de trabajo desde el principio.

Selección Temprana Basada en Calificaciones: Los participantes clave (constructor principal, consultores especializados, subcontratistas y proveedores de sistemas críticos) se seleccionan mucho antes en el proceso (Conceptualización, Criteria Design, Detailed Design), basándose no solo en el precio, sino fuertemente en sus calificaciones, experiencia, capacidad colaborativa y encaje con la cultura IPD.
Desarrollo Progresivo de Precios: Estos participantes tempranos colaboran con el equipo de diseño y aportan información de costos realista a medida que el diseño evoluciona. Sus precios se desarrollan y refinan progresivamente, a menudo vinculados al proceso de Target Value Design (TVD). No se espera un precio firme desde el día uno, sino una colaboración para alcanzar un precio objetivo.
Compromisos Tempranos: A medida que el diseño de sistemas clave se estabiliza (ej. al final de Detailed Design), se pueden formalizar los compromisos contractuales y de precios con estos participantes tempranos. Esto permite asegurar capacidad, fijar precios para materiales volátiles y habilitar la prefabricación temprana.
«Fase de Buyout» IPD Residual: La fase formal denominada «Buyout» en el cronograma IPD se vuelve mucho más corta y se enfoca únicamente en adquirir los paquetes de trabajo o suministros menores que no fueron cubiertos por los participantes tempranos o que por su naturaleza se definen muy tarde.

Beneficios del Buyout Continuo IPD

Este cambio de paradigma en la adquisición ofrece ventajas sustanciales:

Mayor Certeza de Costos Temprana: El equipo tiene visibilidad sobre costos reales (o estimaciones muy informadas por los ejecutores) durante las fases críticas de diseño, permitiendo tomar decisiones informadas y mantener el proyecto dentro del presupuesto objetivo (TVD).
Optimización del Diseño: La experiencia en constructibilidad y costos de los oficios clave informa directamente el diseño, llevando a soluciones más eficientes, innovadoras y construibles.
Reducción de Riesgo de Mercado: Fijar precios para componentes o materiales críticos tempranamente ayuda a mitigar el riesgo de volatilidad de precios en el mercado.
Construcción de Relaciones: Trabajar colaborativamente en el desarrollo de precios y soluciones desde el inicio fomenta relaciones de confianza y asociación con subcontratistas y proveedores clave, en lugar de una relación puramente transaccional.
Aceleración del Cronograma: La capacidad de tomar decisiones informadas más rápido y de iniciar adquisiciones o prefabricación de largo plazo de entrega antes puede acortar el cronograma general del proyecto.

¿Cómo se Gestionan los Precios Desarrollados Durante el Diseño?

Modelos Contractuales Flexibles: Se utilizan a menudo contratos tipo Costo-Plus con Honorarios (Cost-Plus Fee) para los servicios pre-construcción de los participantes tempranos. El precio final para la ejecución puede evolucionar hacia un Costo Máximo Garantizado (GMP) que se fija en una etapa más avanzada del diseño (ej. final de Detailed Design), una vez que el alcance está bien definido y validado.
Transparencia («Open Book»): Para validar los costos base sobre los cuales se negocia el GMP o se calculan los incentivos, a menudo se requiere contabilidad a libro abierto.
Vinculación a Hitos: Los precios pueden volverse progresivamente más firmes a medida que se alcanzan hitos clave de definición del diseño.
Gestión de Escalada: Los acuerdos deben prever mecanismos para manejar la escalada de precios de materiales entre el momento del compromiso temprano y la compra final. (ej. índices de escalada, asignación de riesgo específica).

Desafíos y Consideraciones del Buyout Continuo IPD

Proceso de Selección Temprana: Requiere un proceso de precalificación y selección más sofisticado que el simple precio bajo, evaluando capacidad técnica, financiera, cultural y colaborativa.
Definición de Alcance: Es necesario definir el alcance de los paquetes tempranos con suficiente claridad para permitir precios significativos. Aunque el diseño detallado final aún esté en desarrollo.
Confianza: Requiere un alto grado de confianza entre las partes para compartir información de costos y colaborar en la optimización.
Administración Contractual: Puede ser más complejo gestionar múltiples compromisos progresivos que un único evento de buyout.

El Rol de la Fase Final de «Buyout» en IPD

Confirmar Compromisos: Formalizar los acuerdos finales con los participantes tempranos.
Contratar Paquetes Restantes: Realizar el proceso de adquisición (licitación o negociación) para los paquetes de trabajo menores o muy especializados que no se cubrieron antes (ej. paisajismo, señalética, mobiliario específico).
Uso Eficiente de BIM: Aprovechar el modelo BIM final y las cantidades extraídas automáticamente para preparar paquetes de licitación precisos y eficientes para estos últimos alcances.

Ejemplo Práctico para Buyout Continuo IPD: Proceso en un Centro Comercial

El equipo IPD del Centro Comercial implementó un buyout continuo IPD:

Fase Criteria Design: Seleccionaron al CM/GC y al Consultor de Fachadas (participante clave de soporte) mediante un proceso QBS (Qualifications-Based Selection). Ambos firmaron contratos de servicios pre-construcción (Costo-Plus).
Fase Detailed Design: Seleccionaron a los subcontratistas principales de Estructura Metálica y MEP basándose en una combinación de calificaciones y una propuesta de GMP preliminar basada en el diseño al 60%. Estos subs participaron activamente en las sesiones de TVD y coordinación BIM. Sus GMPs se finalizaron y firmaron al concluir el Detailed Design. El Consultor de Fachadas también finalizó su precio para la fase de ejecución.
Fase Implementation Documents: Se finalizaron los precios con proveedores clave de largo plazo de entrega (ej. escaleras mecánicas, sistema BMS) basándose en especificaciones detalladas.
Fase Buyout (Final): Esta fase, muy corta, se utilizó para licitar paquetes menores como pintura, cielorrasos y pisos interiores, utilizando paquetes de licitación basados en el modelo BIM y las especificaciones finales.
Resultado: Al momento de iniciar la construcción, más del 80% del valor del contrato ya estaba comprometido con socios seleccionados tempranamente y con precios desarrollados colaborativamente. Esto dio una alta certeza de costos y permitió un inicio de obra más rápido y coordinado.

Conclusión para Buyout Continuo IPD:

El Buyout Continuo IPD transforma la adquisición de una fase tardía y a menudo conflictiva en un proceso estratégico e integrado que comienza desde las primeras etapas del diseño. Al seleccionar socios clave tempranamente basándose en calificaciones y fomentar el desarrollo colaborativo de precios alineados con el valor y el costo objetivo, IPD logra una mayor predictibilidad, optimiza el diseño y fortalece las relaciones. Aunque requiere un cambio de mentalidad y procesos de selección y contratación más sofisticados, la gestión de adquisiciones en IPD mediante un buyout continuo es fundamental para desbloquear los beneficios de una entrega de proyectos verdaderamente integrada y eficiente.

Citas Bibliográficas:

The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 21 Abr 2025]. Sections 5.2.6, Glossary (Buyout); p. 29, 53. Disponible en: [Source document provided by user]
Construction Management Association of America (CMAA). An Owner’s Guide to Project Delivery Methods [Internet]. McLean (VA): CMAA; [fecha desconocida] [consultado 21 Abr 2025]. (Discute diferentes métodos de entrega y selección). Disponible en el sitio web de CMAA.
Lean Construction Institute (LCI). Selecting by Advantages [Internet]. Arlington (VA): LCI; [fecha desconocida] [consultado 21 Abr 2025]. (Sistema de toma de decisiones basado en valor, relevante para selección de socios). Disponible en recursos de LCI.

Enlace Externo Relevante:

Early Contractor Involvement (ECI) in Construction Projects (Designing Buildings Wiki): https://www.designingbuildings.co.uk/wiki/Early_contractor_involvement_ECI_in_construction_projects – Explica el concepto de involucramiento temprano del contratista, clave en el buyout continuo IPD.

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.