BIM para Facility Management (FM)

BIM As-Built para Operaciones: El Legado Digital de un Proyecto IPD

La entrega de un proyecto IPD no termina cuando se corta la cinta inaugural. Uno de los beneficios más significativos y a menudo subutilizados de la combinación IPD + BIM es la capacidad de entregar al cliente un legado digital valiosísimo: un modelo BIM As-Built para operaciones, también conocido como BIM para Facility Management (FM). Este modelo «inteligente» va más allá de la simple representación geométrica final; es una base de datos rica y estructurada que puede revolucionar la forma en que el propietario gestiona, opera y mantiene su edificio a lo largo de todo su ciclo de vida. Crear y entregar este activo digital requiere una planificación y ejecución deliberada durante las fases de diseño y construcción, convirtiéndose en un entregable clave del proceso IPD. 

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¿Qué es un Modelo BIM «As-Built» Orientado a Operaciones (BIM para FM)?

No es lo mismo que un modelo BIM de diseño o incluso un modelo coordinado para construcción.

• Base de Datos Digital: Es una representación 3D geométricamente precisa del edificio tal como se construyó (As-Built), pero enriquecida con datos no geométricos cruciales para la operación y el mantenimiento (O&M).  
• Información de Activos: Contiene información detallada y estructurada sobre los activos físicos clave del edificio (equipos de climatización, bombas, paneles eléctricos, luminarias, válvulas, etc.), como su ubicación exacta, fabricante, modelo, número de serie, fecha de instalación, garantía, manuales de O&M, planes de mantenimiento preventivo, etc.
• Formato Utilizable: Idealmente, los datos están estructurados según estándares como COBie (Construction Operations Building information exchange) para que puedan ser fácilmente importados y utilizados por los sistemas de software de Gestión de Instalaciones Asistida por Computadora (CMMS / CAFM) que utiliza el equipo de FM del cliente.

¿Por Qué es Valioso Entregar un BIM para FM al Cliente? El Legado IPD

Este entregable digital ofrece un ROI significativo a largo plazo para el propietario.

• Eficiencia en O&M: Proporciona al equipo de FM acceso instantáneo a información precisa sobre los activos, eliminando la necesidad de buscar en manuales físicos dispersos o planos obsoletos. Esto agiliza la localización de equipos, la planificación del mantenimiento y la resolución de problemas.
• Reducción de Costos Operativos: Facilita el mantenimiento preventivo eficaz, ayuda a optimizar el rendimiento energético y reduce el tiempo de inactividad de los sistemas críticos, lo que se traduce en menores costos operativos.
• Mejor Toma de Decisiones Futuras: Ofrece una base de datos fiable y actualizada para planificar futuras renovaciones, adecuaciones o cambios de uso del espacio, evitando costosos redescubrimientos de las condiciones existentes.
• Gestión Optimizada de Espacios y Activos: Permite un seguimiento y gestión más eficientes del inventario de activos y la utilización del espacio.
• Soporte a Metas de Sostenibilidad: Ayuda a monitorear y gestionar el rendimiento energético y de consumo de agua a largo plazo, comparándolo con las metas de diseño.  
• Entregable de Valor IPD: Posiciona al equipo IPD como un socio que entrega valor más allá de la construcción física, enfocándose en el ciclo de vida completo del activo.

¿Cómo se Crea un BIM para FM Efectivo? Un Proceso IPD desde el Inicio

Generar un BIM para FM útil no es una tarea de último minuto; debe planificarse e integrarse en el flujo de trabajo IPD desde el principio.

1. Definición Temprana de Requisitos FM: El paso más crítico es involucrar al equipo de FM del cliente desde la fase de diseño para entender qué activos necesitan gestionar, qué datos O&M son esenciales para ellos, y en qué formato necesitan la información (ej. COBie, Excel, integración directa con su CMMS). Sin esto, el modelo entregado podría ser inútil para ellos.
2. Incorporar Requisitos en BEP: Los requisitos de datos FM deben documentarse claramente en el Plan de Ejecución BIM (BEP) del proyecto. El BEP debe especificar qué participante es responsable de generar/recopilar qué datos, en qué fase, y con qué nivel de detalle y formato.
3. Añadir Datos Progresivamente: La información O&M debe incorporarse al modelo BIM de forma progresiva:
   • Diseño: El equipo de diseño incorpora parámetros para los datos requeridos y rellena la información basada en especificaciones (ej. tipo de equipo, requisitos de rendimiento).
   • Construcción: El contratista y los subcontratistas son responsables de recopilar y añadir los datos de los equipos realmente instalados (marca, modelo, número de serie, fecha de instalación, garantía, etc.) a medida que se instalan y comisionan.  
4. Verificación As-Built (Geometría y Datos): Es crucial verificar que el modelo BIM final refleje con precisión las condiciones reales construidas (As-Built), no solo el diseño intencionado. Esto puede requerir mediciones en campo o incluso escaneo láser 3D post-construcción para geometrías críticas. Además, se debe validar la completitud y precisión de los datos O&M incorporados.
5. Entrega Final Estructurada: Entregar el modelo As-Built final y los datos O&M asociados en el formato acordado con el cliente (ej. IFC con datos COBie embebidos, exportaciones a hojas de cálculo COBie, conexión directa a CMMS).

El Papel del Equipo IPD en la Creación del BIM para FM

Es un esfuerzo colaborativo:

• Propietario / Equipo FM: Liderar la definición de necesidades y requisitos de datos. Participar en la validación.
• Equipo de Diseño: Preparar los modelos BIM con los parámetros necesarios. Incorporar datos basados en especificaciones.
• Equipo de Construcción: Recopilar y cargar los datos de los productos/equipos instalados. Asegurar la precisión geométrica As-Built.
• BIM Manager / Coordinator: Gestionar todo el proceso (definido en el BEP), asegurar la calidad de los datos, facilitar la colaboración y coordinar la entrega final.

Desafíos Comunes de BIM para Facility Management (FM) y Cómo Superarlos

• Falta de Involucramiento FM Temprano: Solución: Insistir en la participación del equipo de FM del cliente desde el inicio, explicando los beneficios para ellos.
• Requisitos de Datos Poco Claros/Excesivos: Solución: Trabajar con FM para priorizar los datos realmente esenciales y definir formatos claros (COBie ayuda a estandarizar).
• Recopilación de Datos O&M: Solución: Incluir la provisión de datos O&M digitales como requisito contractual claro para subcontratistas y proveedores. Usar herramientas móviles en campo para facilitar la captura.
• Precisión As-Built: Solución: Implementar procesos robustos de QA/QC en campo, considerar escaneo 3D para verificación.
• Costo/Esfuerzo Adicional: Solución: Comunicar claramente el ROI a largo plazo para el cliente. Incluir el esfuerzo de gestión de datos FM en el presupuesto y alcance del equipo BIM/VDC.

Ejemplo Práctico BIM para Facility Management (FM): Entrega para un Centro Comercial IPD

El equipo IPD del proyecto «CC Digital Gateway» se comprometió contractualmente a entregar un modelo BIM As-Built compatible con COBie para facilitar la transición al equipo de FM del propietario.

• Proceso Implementado:
  1. Workshop Inicial FM: Se realizó un taller en la fase de Criteria Design con el Director de Operaciones del centro comercial y su equipo para identificar los 50 tipos de activos más críticos (HVAC, electricidad, transporte vertical, seguridad, etc.) y los 15 campos de datos O&M esenciales para su CMMS (basado en Archibus). Se acordó el formato COBie (entregado vía hoja de cálculo y embebido en IFC).
  2. BEP Detallado: El BEP especificó estos requisitos, asignando responsabilidad al diseñador MEP/Eléctrico/Arquitecto para crear los parámetros COBie en Revit y rellenar datos de diseño, y al CM/GC y subs MEP/Eléctrico/Ascensores/Seguridad para recopilar y cargar los datos de instalación/garantía/manuales durante la construcción usando BIM 360 Assets.
  3. Flujo de Trabajo: Los subs subían los datos requeridos a BIM 360 Assets al completar la instalación de cada activo crítico. El equipo de comisionamiento validaba estos datos como parte de sus pruebas. El BIM Coordinator realizaba chequeos de calidad de datos trimestrales.
  4. As-Built y Entrega: Se realizó un escaneo 3D final de las salas de máquinas principales para verificar la geometría As-Built. El BIM Coordinator generó la exportación final COBie desde BIM 360 y entregó el modelo IFC/Revit As-Built final junto con la hoja de cálculo COBie al equipo de FM una semana antes de la entrega del edificio.
• Resultado: El equipo de FM pudo importar los datos COBie directamente a su CMMS, ahorrando semanas de entrada manual de datos. Tuvieron acceso inmediato a información precisa para planificar el mantenimiento desde el día 1, cumpliendo uno de los objetivos de valor clave del propietario.

Conclusión:

La entrega de un modelo BIM As-Built para operaciones rico en datos es mucho más que un simple entregable tecnológico; es la materialización del enfoque de IPD en el valor a largo plazo y el ciclo de vida completo del activo. Requiere una planificación cuidadosa desde el inicio, la colaboración activa de todo el equipo (incluyendo al equipo de FM del cliente) y la disciplina para gestionar la recopilación y validación de datos a lo largo del proyecto. Aunque implica un esfuerzo adicional, el BIM para Facility Management (FM) representa un legado digital duradero que potencia la eficiencia operativa, reduce costos y maximiza el valor de la inversión del cliente, consolidando los beneficios de un proceso IPD verdaderamente integrado.

Citas Bibliográficas:

1. The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 22 Abr 2025]. Section 5.2.8; p. 31. Disponible en: [Source document provided by user]  
2. Eastman C, Teicholz P, Sacks R, Liston K. BIM Handbook: A Guide to Building Information Modeling for Owners, Managers, Designers, Engineers and Contractors. 3rd ed. Hoboken (NJ): John Wiley & Sons; 2018. Chapter 15, BIM for Facility Management.
3. National Institute of Building Sciences (NIBS) buildingSMART alliance™. COBie (Construction Operations Building information exchange) [Internet]. Washington DC: NIBS; [fecha desconocida] [consultado 22 Abr 2025]. Disponible en: https://www.google.com/search?q=https://www.nibs.org/buildingsmart-alliance/cobie (Información sobre el estándar COBie).

Enlace Externo Relevante:

• COBie Resources (buildingSMART alliance™): https://www.google.com/search?q=https://www.nibs.org/buildingsmart-alliance/cobie-resources – Recursos y guías sobre el estándar COBie para el intercambio de datos FM.

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.