Mejorar Design-Build con IPD

IPD en Design-Build: Potenciando la Colaboración en un Modelo Integrado

El modelo de entrega Design-Build (DB) ha ganado popularidad por su promesa de un único punto de responsabilidad contractual para el diseño y la construcción, buscando simplificar la gestión para el propietario y mejorar la coordinación. Por su naturaleza, al integrar estructuralmente las funciones de diseño y construcción bajo una misma entidad (el Design-Builder), DB ya comparte un principio fundamental con la Entrega Integrada de Proyectos (IPD): la integración temprana. Sin embargo, limitarse a la estructura básica de DB puede no ser suficiente para alcanzar los niveles más profundos de colaboración y optimización de valor que IPD promueve. Es posible, y a menudo deseable, aplicar activamente principios IPD en Design-Build para mejorar Design-Build con IPD, transformando una simple integración contractual en una verdadera sinergia colaborativa.

Recomendado:

1. Set Based Design
2. Virtual Design Construction
3. Target Value Design Avanzado

¿Qué es Design-Build (DB) y Cómo se Alinea Naturalmente con IPD?

• Definición DB: El propietario tiene un único contrato con una entidad (el Design-Builder, que puede ser liderado por un contratista, un arquitecto, o una entidad conjunta) responsable de entregar tanto los servicios de diseño como los de construcción.
• Alineamiento IPD: La principal sinergia es la integración inherente y temprana del diseñador y el constructor dentro del mismo equipo contractual desde el inicio del proyecto. Esto elimina la barrera contractual principal que separa estas disciplinas en modelos como DBB o CM@Risk.
• Oportunidad: Existe una oportunidad natural para una colaboración fluida y una comunicación directa entre diseñadores y constructores dentro de la entidad DB. Facilitando la consideración temprana de la constructibilidad, el costo y el cronograma.

¿Por Qué Ir Más Allá del Design-Build Básico? Hacia una Mayor Integración IPD

Un contrato DB no garantiza automáticamente una colaboración profunda al estilo IPD.

• Riesgo del «Silo» DB: El equipo DB puede convertirse en su propio silo, optimizando internamente pero limitando la colaboración genuina con el propietario o con subcontratistas clave. La relación interna diseñador-constructor dentro del DB puede seguir siendo jerárquica o incluso adversarial si no se gestiona activamente.
• Colaboración Interna Subóptima: Sin un enfoque IPD deliberado, la sinergia potencial entre diseño y construcción dentro del DB puede no realizarse plenamente.
• Rol Limitado del Propietario: En DB tradicional, a menudo se espera que el propietario defina sus criterios al inicio y luego dé un paso atrás, limitando su capacidad de influir en las decisiones de valor durante el diseño. IPD, en cambio, promueve un propietario activo.
• Falta de Procesos IPD/Lean: El DB básico no prescribe necesariamente el uso de herramientas colaborativas avanzadas como Target Value Design (TVD), Last Planner System (LPS) o BIM colaborativo intensivo.

Estrategias Prácticas para Integrar Principios IPD en Design-Build

Para elevar un proyecto DB hacia una mayor integración IPD:

Fomentar Asociación Real Interna:

Promover activamente una cultura de asociación y respeto mutuo entre los componentes de diseño y construcción dentro del equipo DB. Utilizar talleres de team building internos, co-ubicación (si es posible) y procesos de decisión compartidos.

Involucrar Activamente al Propietario:

Ir más allá de la definición inicial de criterios. Establecer mecanismos para que el propietario participe en revisiones clave de diseño, decisiones de valor (trade-offs) y validaciones a lo largo del proceso. Esto requiere un cambio en la mentalidad tradicional de DB donde el propietario delega gran parte del control.

Integrar Temprano a Oficios/Consultores Clave:

El Design-Builder debe seleccionar e involucrar tempranamente a sus subcontratistas y consultores especializados clave, tratándolos como socios integrales en el proceso de diseño y planificación, no como simples ejecutores.

Implementar TVD:

Utilizar Target Value Design como proceso central para gestionar el diseño hacia el presupuesto del propietario, asegurando que las decisiones optimicen el valor dentro de las restricciones de costo.

BIM Colaborativo Intensivo:

Exigir y gestionar un uso robusto y colaborativo de BIM dentro del equipo DB para coordinación, análisis, simulación y comunicación.

Aplicar LPS:

Utilizar Last Planner System para la planificación detallada y fiable tanto del diseño como de la construcción, mejorando el flujo y la predictibilidad.

Modificar Riesgo/Recompensa (Opcional):

• GMP Diferido/Progresivo: En lugar de fijar un GMP muy temprano basado en criterios mínimos, desarrollarlo progresivamente a medida que el diseño se define, fijándolo quizás al final de Detailed Design.
• «Open Book» Parcial/Total: Considerar compartir información de costos («open book») entre el DB y el Propietario para aumentar la transparencia y facilitar la colaboración en TVD y gestión de cambios.
• Incentivos Compartidos: Introducir incentivos en el contrato DB que recompensen al equipo DB (y potencialmente al Propietario) por lograr objetivos que vayan más allá del costo/plazo base (ej. rendimiento energético superior, finalización anticipada, alta satisfacción del usuario).

¿Cómo Afecta la Modalidad de Adquisición DB?

La forma en que se selecciona al Design-Builder impacta el potencial de integración.

• Basada en Calificaciones (QBS) o Mejor Valor: Estos métodos, donde se evalúa la experiencia, el equipo y el enfoque colaborativo (además del precio), facilitan la selección de un Design-Builder más alineado con la filosofía IPD y permiten una colaboración más temprana y profunda con el Propietario antes de fijar el precio final.
• Basada en Precio (con Documentos Puente): Un DB adjudicado principalmente por precio bajo basado en documentos puente más detallados puede limitar la flexibilidad para la colaboración temprana y la optimización conjunta del diseño y el costo con el Propietario.

El Rol del Arquitecto dentro del Equipo DB Integrado

Aunque contractualmente subordinado al Design-Builder (si este es liderado por el constructor), el arquitecto sigue siendo crucial.

• Mantener Deberes Profesionales: El arquitecto conserva sus responsabilidades éticas y profesionales hacia la seguridad pública y la calidad del diseño, independientemente de la estructura contractual.
• Socio Colaborativo: En un DB integrado, el arquitecto debe ser tratado (y actuar) como un socio estratégico clave dentro del equipo DB, aportando liderazgo en el diseño y colaborando activamente con los constructores, no simplemente ejecutando órdenes.

Ejemplo Práctico Mejorar Design-Build con IPD: Design-Build Integrado para un Nuevo Pabellón en un Centro Comercial

Un desarrollador utiliza DB para construir un nuevo pabellón de entretenimiento anexo a su centro comercial. Quieren un diseño innovador y una entrega rápida, pero también control de costos.

• Estrategia DB+IPD:
  1. Selección «Best Value»: Eligieron al Design-Builder (una UTE Constructor-Arquitecto) basándose en su experiencia combinada, su propuesta de proceso colaborativo interno y su plan de involucramiento del propietario.
  2. Participación Activa del Propietario: El contrato DB especificaba reuniones de revisión de diseño integradas (Propietario-DB) cada dos semanas y la participación del Propietario en decisiones clave de TVD.
  3. TVD y Open Book Parcial: El DB implementó TVD internamente para cumplir el target cost del Propietario. Acordaron compartir («open book») los datos de costos agregados por sistema para facilitar las discusiones de valor con el Propietario.
  4. Incentivo: El contrato incluía un incentivo compartido (50/50 entre Propietario y DB) sobre cualquier ahorro conseguido por debajo de un GMP fijado al 75% del diseño.
  5. LPS: El DB utilizó LPS internamente para planificar detalladamente la secuencia rápida de construcción.
• Resultado: La activa participación del Propietario aseguró que el diseño final reflejara su visión de valor. TVD mantuvo el proyecto en presupuesto. La colaboración interna A/E-Constructor, potenciada por BIM y LPS, permitió una entrega 1 mes antes de lo previsto, activando el incentivo de ahorros compartidos. El proceso fue percibido como mucho más colaborativo y transparente que los DB anteriores del desarrollador.

Conclusión para Mejorar Design-Build con IPD:

Design-Build ofrece una plataforma estructuralmente integrada, pero aplicar deliberadamente principios IPD en Design-Build puede elevar significativamente sus resultados. Fomentar una verdadera asociación interna, mantener al propietario activamente comprometido, implementar rigurosamente procesos Lean como TVD y LPS, y considerar estructuras de riesgo/recompensa más alineadas, permite mejorar Design-Build con IPD, transformándolo de un simple contrato de punto único a un motor de colaboración, eficiencia e innovación. Es la forma de asegurar que la integración estructural de DB se traduzca en una integración real en la práctica, entregando mayor valor al cliente y al proyecto.

Citas Bibliográficas:

1. The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 22 Abr 2025]. Section 7.3; p. 47-49. Disponible en: [Source document provided by user]
2. Design-Build Institute of America (DBIA). Design-Build Done Right® Best Practices [Internet]. Washington DC: DBIA; [fecha desconocida] [consultado 22 Abr 2025]. Disponible en: https://dbia.org/what-is-design-build/best-practices/ (Prácticas recomendadas por DBIA, que incorporan cada vez más elementos colaborativos).
3. Migliaccio GC, Gibson GE Jr. Selection of Project Delivery Systems. J Manage Eng [Internet]. 2008 Jan [consultado 22 Abr 2025];24(1):3-10. (Artículo que compara diferentes sistemas de entrega).

Enlace Externo Relevante:

• Design-Build Institute of America (DBIA): https://dbia.org/ – Principal organización y fuente de recursos sobre el modelo Design-Build y sus mejores prácticas.

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.