Target Value Design Avanzado

Diseñar para el Valor y el Costo en IPD

En el panorama de la Entrega Integrada de Proyectos (IPD), uno de los procesos más transformadores y centrales es el Diseño Orientado al Valor Objetivo, o Target Value Design (TVD). Este enfoque subvierte la secuencia tradicional de diseñar primero y luego ajustar (o recortar drásticamente) el presupuesto mediante la Ingeniería de Valor (VE). En su lugar, TVD propone un desafío más inteligente: diseñar hacia un costo objetivo permitido, maximizando el valor para el cliente dentro de esa restricción. Implementar un Target Value Design avanzado requiere más que entender el concepto; exige una disciplina rigurosa, colaboración intensa y el uso inteligente de herramientas como BIM. Como arquitectos y gestores de proyectos con experiencia en Lean e IPD, sabemos que dominar la implementación de TVD en IPD es clave para entregar proyectos excepcionales sin sorpresas financieras.

Recomendado:

¿Qué es Target Value Design (TVD) y Por Qué Reemplaza al Value Engineering (VE) en IPD?

TVD representa un cambio fundamental en la filosofía del diseño y la gestión de costos.

Definición Clave: TVD es un proceso de gestión que busca diseñar un proyecto para que cumpla con los requisitos funcionales y de valor del cliente, pero sin exceder un costo objetivo permitido (Allowable Cost), el cual se basa en las restricciones financieras o el caso de negocio del cliente. Contrasta con la VE tradicional, que típicamente entra al final del diseño para reducir costos, a menudo sacrificando valor o generando conflictos.
Enfoque Proactivo en Valor y Costo: TVD considera el costo como una restricción de diseño desde el principio, al mismo nivel que los requisitos programáticos o de rendimiento. El equipo busca activamente soluciones que entreguen el mejor valor dentro de ese costo objetivo.
Proceso Continuo vs. Evento Reactivo: TVD es un proceso continuo e iterativo integrado en las fases de diseño IPD, mientras que la VE suele ser un evento reactivo, a menudo adversarial, realizado cuando el diseño ya está avanzado y los cambios son costosos y disruptivos. La Guía IPD sugiere que TVD puede hacer desaparecer la VE convencional.

¿Cómo Funciona el Proceso TVD en la Práctica?

La implementación de TVD sigue una secuencia lógica pero altamente colaborativa.

Establecimiento del Costo Permitido (Allowable Cost): Basado en el análisis de viabilidad financiera del cliente (¿cuánto puede/quiere gastar?) o en las condiciones del mercado. Este es el límite superior no negociable.
Definición del Costo Objetivo (Target Cost): El equipo IPD establece un Costo Objetivo que es menor que el Costo Permitido, creando un margen para contingencias y beneficio/incentivos. Este Target Cost se valida colaborativamente como realista pero desafiante.
Desglose del Target Cost: El Target Cost general se desglosa en «mini-presupuestos» o Target Costs para los sistemas principales del edificio (estructura, fachada, MEP, interiores, etc.), usando clasificaciones como Uniformat.
Diseño Iterativo por «Clusters»: Equipos interdisciplinarios (Clusters), compuestos por diseñadores, constructores y oficios clave relevantes para cada sistema, trabajan en paralelo para diseñar sus respectivos sistemas hacia su Target Cost específico.
Estimación Continua («Continuous Estimating»): A medida que el diseño de cada sistema evoluciona, se realizan estimaciones de costos rápidas y frecuentes, idealmente vinculadas a los modelos BIM (5D BIM). Esto proporciona feedback casi en tiempo real.
Comparación y Ajuste: El costo estimado actual del diseño se compara constantemente con el Target Cost del sistema. Si el diseño excede el target, el cluster debe colaborar para encontrar soluciones (ajustar alcance, materiales, métodos) que lo cumplan sin sacrificar el valor esencial definido por el cliente.
Toma de Decisiones Colaborativa: Las decisiones de trade-off (ej. reducir un poco la especificación aquí para poder invertir allá) se toman de manera colaborativa dentro del cluster. Si es necesario, se escalan al equipo central IPD, siempre con el enfoque «best-for-project».

¿Cuál es el Rol de Cada Participante en el Proceso TVD?

TVD es intrínsecamente colaborativo y requiere la participación activa de todos.

Propietario: Define qué constituye «valor», establece el Costo Permitido inicial, participa activamente en las decisiones de trade-off priorizando el valor a largo plazo.
Diseñador (Arquitecto/Ingeniero): Lidera la generación de opciones de diseño, explora soluciones innovadoras que cumplan los requisitos funcionales y estéticos dentro de los targets de costo, utiliza BIM para visualizar y analizar.
Constructor/Subcontratistas Clave: Aportan información crucial sobre costos reales, constructibilidad, eficiencia de métodos y materiales, y participan activamente en la estimación continua y en la generación de ideas para cumplir los targets. Su involucramiento temprano es indispensable.
IPC (Coordinador de Proyecto Integrado): Facilita las reuniones de los clusters, asegura la transparencia y el flujo de información de costos. Ayuda a gestionar las iteraciones y a mantener al equipo enfocado en los targets y el valor.

¿Cómo Facilita BIM el Proceso TVD?

Building Information Modeling (BIM) es un habilitador tecnológico clave para TVD.

Extracción Rápida de Cantidades: BIM permite extraer automáticamente cantidades de materiales y componentes directamente del modelo, agilizando enormemente el proceso de estimación.
Vinculación a Costos (5D BIM): Al vincular las cantidades del modelo a bases de datos de costos actualizadas, se puede obtener feedback de costo casi instantáneo a medida que evoluciona el diseño.
Visualización de Opciones: Permite visualizar rápidamente diferentes alternativas de diseño y comunicar fácilmente sus implicaciones de costo y alcance al equipo y al cliente.
Plataforma Colaborativa: Sirve como plataforma central para que diseñadores y constructores colaboren sobre el modelo e intercambien información diseño-costo de manera eficiente.

Superando Desafíos Comunes en la Implementación de TVD

Establecer Targets Realistas: Requiere buenos datos históricos y de mercado, y un diálogo honesto entre el propietario y el equipo.
Estimación Rápida y Fiable: Necesita constructores/subs con capacidad y disposición para proporcionar estimaciones rápidas y confiables basadas en diseños aún en desarrollo, fomentado por la confianza IPD.
Evitar «VE Encubierta»: El enfoque debe ser siempre optimizar el valor dentro del costo, no simplemente recortar alcance o calidad para cumplir el número. Requiere disciplina y enfoque en las prioridades del cliente.
Gestión del Cambio Cultural: Diseñadores acostumbrados a diseñar sin restricciones de costo iniciales, o constructores acostumbrados a estimar solo diseños completos, necesitan adaptarse al proceso iterativo y colaborativo.
Mantener Proceso Continuo: TVD debe ser un proceso continuo integrado en el flujo de trabajo de diseño, con ciclos regulares de estimación y ajuste.

Target Value Design Avanzado y su Conexión con Lean y Agile

TVD encarna varios principios Lean y Agile:

Enfoque Lean en Valor: Se centra obsesivamente en entregar el valor definido por el cliente.
Eliminación de Desperdicio (Muda): Reduce el desperdicio de sobre-diseño, re-trabajo y ciclos largos de diseño-estimación-rediseño.
Flujo Continuo (Flow): Busca un flujo de trabajo más suave y rápido al integrar el feedback de costo continuamente.
Iteración y Feedback Rápido: El proceso de diseño-estimación-ajuste es inherentemente iterativo, similar a los ciclos de desarrollo en Scrum.
Colaboración Interdisciplinaria: Requiere la colaboración intensiva de todo el equipo.

Ejemplo Práctico para Target Value Design Avanzado: Aplicación de TVD en el Diseño de la Fachada de un Centro Comercial

El equipo IPD del proyecto Centro Comercial tenía un Target Cost muy ajustado de $250/metro cuadrado para el sistema de fachada, definido por el Propietario para asegurar la viabilidad financiera.

Proceso TVD Aplicado:

1. Cluster de Fachada: Se formó un equipo con el Arquitecto, el Consultor de Fachadas, el Gerente de Proyecto del CM/GC y el Gerente de Proyecto del Subcontratista de Fachadas seleccionado tempranamente.
2. Exploración de Opciones: El Arquitecto y Consultor desarrollaron 3 opciones conceptuales de fachada (muro cortina unitizado, sistema de paneles metálicos con ventanas corridas, mampostería con ventanas individuales), modeladas en BIM.
3. Estimación Rápida: El CM/GC y el Subcontratista utilizaron los modelos BIM (extrayendo áreas y cantidades) y su base de datos de costos para proporcionar estimaciones rápidas para cada opción. Todas excedían inicialmente el target de $250/metro².
4. Iteración y Optimización: El cluster realizó varias sesiones de trabajo colaborativo:
  - Analizaron los drivers de costo de cada opción.
  - El Arquitecto ajustó modulaciones y porcentajes de vidrio/opaco.
  - El Subcontratista sugirió optimizaciones en los detalles de anclaje y panelización para mejorar la eficiencia de fabricación e instalación.
  - El Consultor verificó que los cambios no comprometieran el rendimiento térmico o de impermeabilización.
  - Se re-estimaron los costos con cada iteración.
5. Decisión Colaborativa: Finalmente, lograron optimizar la opción de paneles metálicos con ventanas corridas, ajustando detalles y especificaciones (sin sacrificar la intención estética ni el rendimiento clave), para llegar a un costo estimado de $245/metro², cumpliendo el Target Cost. Esta solución fue presentada y aprobada por el Propietario.

Resultado:

TVD permitió al equipo explorar alternativas y encontrar una solución de fachada que cumplía con los requisitos estéticos y de rendimiento dentro del presupuesto objetivo, evitando la necesidad de recortes drásticos (VE) al final del diseño.

Conclusión para Target Value Design Avanzado:

Implementar un Target Value Design avanzado es fundamental para el éxito financiero y de valor en proyectos IPD. Requiere un cambio cultural desde la estimación reactiva hacia el diseño proactivo informado por el costo, una colaboración intensa entre diseñadores y constructores desde el inicio, y el uso efectivo de herramientas como BIM para facilitar la estimación continua y la toma de decisiones basada en datos. Aunque desafiante, dominar la implementación de TVD en IPD permite a los equipos entregar proyectos innovadores y de alta calidad que cumplen consistentemente con las expectativas de valor y presupuesto del cliente, superando las limitaciones de los enfoques tradicionales.

Citas Bibliográficas:

The American Institute of Architects (AIA) National, AIA California Council. Integrated Project Delivery: A Guide [Internet]. Version 1. Washington DC: AIA; 2007 [consultado 19 Abr 2025]. Sections 4.3.2, Glossary (Target Value Design Process); p. 16, 55. Disponible en: [Source document provided by user]
Ballard G. Target Value Design: Current Benchmark. Lean Construction Journal. 2008;2008(Oct):79-84. (Artículo seminal sobre TVD por uno de sus pioneros).
Lean Construction Institute (LCI). Target Value Delivery [Internet]. Arlington (VA): LCI; [fecha desconocida] [consultado 19 Abr 2025]. Disponible en: https://www.google.com/search?q=https://leanconstruction.org/learning-center/target-value-delivery/ (Recursos de LCI sobre TVD).

Enlace Externo Relevante:

Target Value Design – Lean Construction Institute (LCI) Resources: https://leanconstruction.org/learning-center/target-value-delivery/ – Página de LCI con recursos, webinars y publicaciones sobre TVD.

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.