Importancia del ROI en el Target Value Delivery

¿Y si te dijera que existe una forma de enfocar tus proyectos de construcción que no solo busca entregar valor, sino que lo hace garantizando la rentabilidad desde las fases más tempranas? Muchos proyectos en nuestro sector luchan por alinear las expectativas del cliente con los costos finales y el valor realmente percibido. Sin embargo, la sinergia entre el Retorno de la Inversión (ROI) y el Target Value Delivery (TVD) ofrece una solución poderosa. En este artículo, exploraremos a fondo La Importancia del ROI en el Target Value Delivery, desglosando cómo esta combinación, potenciada por enfoques Lean y Agile, está revolucionando la forma en que concebimos y ejecutamos obras, especialmente para profesionales como tú, que buscan innovar en la ingeniería y la arquitectura.

Recomendado:

1. Target Value Delivery
2. Progressive Design-Build
3. Puntos Clave para la Implementación de Lean Construction

¿Qué es el ROI y Por Qué es Crucial en la Construcción?

El Retorno de la Inversión (ROI) es una métrica financiera fundamental. Mide la eficiencia o rentabilidad de una inversión. En esencia, nos dice cuánto dinero ganamos o perdemos en relación con el capital invertido. Se calcula dividiendo el beneficio neto entre el costo de la inversión, expresado como porcentaje. Por ejemplo, una inversión de 100€ con un beneficio neto de 150€ tiene un ROI del 50%.

En la construcción, el ROI es vital. Evalúa la rentabilidad y eficiencia de los recursos invertidos. No se limita a la ganancia final. Tradicionalmente, se usa para:

1. Evaluar la viabilidad inicial: Compara costos estimados (materiales, mano de obra) con ingresos proyectados (venta/alquiler) para decidir si el proyecto es viable. Un ROI positivo es clave.
2. Tomar decisiones de inversión: Ayuda a elegir entre opciones (materiales, tecnologías, métodos constructivos) que ofrezcan el mejor retorno. Se busca maximizar el ROI general.
3. Medir el rendimiento del proyecto: Al finalizar, compara costos reales con ingresos reales para evaluar el éxito financiero. Permite aprender para futuros proyectos.
4. Optimizar la eficiencia: Identifica áreas de costos elevados o ingresos bajos para tomar medidas correctivas. Mejora el ROI futuro.
5. Atraer inversores: Un ROI proyectado atractivo es crucial para obtener financiación. Los inversores buscan buen retorno.
6. Comparar proyectos: Permite comparar rentabilidad entre distintas obras, ayudando a la toma de decisiones estratégicas.

¿Cómo Percibe el Promotor el Valor en Relación al ROI?

Para un promotor inmobiliario, el valor de la construcción está intrínsecamente ligado al ROI. El promotor es, fundamentalmente, un inversor. Su objetivo principal es el beneficio económico. El ROI es la métrica clave que justifica el capital, tiempo y riesgos invertidos.

El ROI es fundamental porque:

• Mide la rentabilidad directamente: Un ROI alto es el principal incentivo.
• Asegura la viabilidad del negocio: Proyectos rentables permiten continuar desarrollando.
• Atrae financiación: Bancos e inversores evalúan el proyecto basándose en su ROI potencial. Un ROI atractivo facilita el acceso a capital.
• Guía la toma de decisiones: Desde el terreno hasta la comercialización, el objetivo es maximizar el ROI. Influye en el diseño, materiales y estrategias.
• Determina la valoración de la empresa: El valor de la empresa promotora se basa en la rentabilidad de sus proyectos.

Aunque existen otros factores (valor estratégico, impacto social, condiciones de mercado, riesgo), el ROI es un factor determinante y fundamental en cómo un promotor valora un proyecto de construcción.

Introduciendo Target Value Delivery (TVD): ¿Un Cambio de Paradigma?

Aquí es donde entra en juego la importancia del ROI en el Target Value Delivery (TVD), una metodología central en Lean Construction. A diferencia del enfoque tradicional donde el costo es un resultado, en TVD, el costo objetivo definido por el cliente es un dato de entrada, una restricción clave desde el inicio. El desafío para el equipo del proyecto es entregar el máximo valor posible dentro de ese costo objetivo. Este enfoque representa un cambio significativo en la planificación y gestión de proyectos en nuestro sector.

¿Cuál es la Importancia del ROI en el Target Value Delivery?

Bajo la metodología TVD, la relación con el ROI se vuelve proactiva e intrínseca. Ya no se calcula el ROI solo al final. El costo objetivo fijado por el cliente impacta directamente la planificación y ejecución, buscando asegurar el ROI deseado por el cliente (y el promotor).

Veamos cómo se conectan:

• Costo Objetivo como Factor Clave del ROI: Al ser fijado por el cliente, el costo se vuelve un componente fundamental de la ecuación del ROI desde la concepción. El equipo debe entregar el máximo valor dentro de ese presupuesto.
• Enfoque en el Valor para el Cliente: TVD se centra en entender y entregar el valor que el cliente necesita y por el que está dispuesto a pagar. El costo fijado define la inversión adecuada para el valor esperado. Esto obliga a ser eficientes en identificar y entregar ese valor, optimizando el ROI del cliente.
• ROI como Meta Compartida: Aunque el cliente define el costo, el promotor comparte el interés en el éxito y ROI positivo del proyecto. TVD fomenta la colaboración temprana para asegurar que el valor entregado justifique la inversión.
• Gestión Activa del Costo para Optimizar el ROI: TVD implica una gestión constante del costo. Se buscan continuamente optimizaciones en diseño, materiales y procesos para mantenerse en el objetivo sin sacrificar valor. Esto mejora directamente el ROI.

¿Cómo Apoyan las Metodologías Lean y Agile al TVD y al ROI?

El TVD no opera en el vacío. Se potencia enormemente al integrarse con otras herramientas y filosofías Lean y Agile:

• Lean Construction: Los principios Lean de eliminación de desperdicios, mejora del flujo y sistemas pull son la base del TVD. Herramientas como el Value Stream Mapping permiten identificar y eliminar actividades que no agregan valor, optimizando procesos y reduciendo costos, lo que impacta positivamente el ROI.
• Last Planner System (LPS): Este sistema mejora drásticamente la planificación y el cumplimiento de tareas en la obra. Al reducir la variabilidad y mejorar la confiabilidad del plan, LPS minimiza retrasos y sobrecostos. Esto protege el costo objetivo del TVD y, por lo tanto, el ROI proyectado. Un mejor control del tiempo y los recursos se traduce en mejor rendimiento financiero.
• Agile/Scrum: La aplicación de Scrum o principios Agile en fases como el diseño o la gestión de paquetes de trabajo específicos permite una gran flexibilidad. Los ciclos cortos (sprints), la retroalimentación constante y los equipos multifuncionales facilitan la adaptación a cambios o nuevos datos. Permite ajustar el alcance o las soluciones para maximizar el valor percibido por el cliente sin exceder el costo objetivo, protegiendo el ROI.
• Building Information Modeling (BIM): BIM es un facilitador tecnológico crucial. Proporciona una plataforma colaborativa, mejora la visualización, permite la detección temprana de interferencias y gestiona datos de forma eficiente. Esta información mejora la toma de decisiones relacionadas con el costo, el diseño y la constructibilidad, apoyando directamente los objetivos de TVD y ROI.

¿Qué Valor Aporta Concretamente el TVD Más Allá del ROI Financiero?

Si bien la optimización del ROI es un beneficio clave, el valor de implementar TVD, desde la perspectiva del cliente, va mucho más allá. TVD se enfoca en entregar el máximo valor integral dentro del presupuesto. Otros elementos de valor cruciales incluyen:

• Cumplimiento de Necesidades y Funcionalidad: Que el proyecto satisfaga el propósito para el cual fue concebido es el valor principal.
• Calidad y Durabilidad: El uso de materiales y estándares adecuados asegura la longevidad y reduce costos de mantenimiento futuros. La calidad intrínseca es valor.
• Diseño y Estética: Un diseño atractivo y funcional alineado con la marca y que cree una experiencia positiva.
• Sostenibilidad y Eficiencia Energética: Criterios ambientales y de eficiencia que generan ahorros operativos y mejoran la imagen. Clave para la seguridad ambiental y reputacional.
• Tiempo de Entrega y Predictibilidad: Cumplir plazos es crucial para los planes de negocio del cliente. La predictibilidad reduce riesgos.
• Experiencia del Usuario Final: Elementos como comodidad, seguridad, accesibilidad y servicios en infraestructuras como centros comerciales.
• Flexibilidad y Adaptabilidad: Estructuras y diseños que permitan cambios futuros.
• Innovación y Tecnología: Incorporación de soluciones que mejoren la operación o experiencia.
• Colaboración y Transparencia: Un proceso abierto y colaborativo genera confianza. Involucra al cliente y al equipo.
• Minimización de Riesgos: Una gestión proactiva que evita problemas, retrasos y sobrecostos.

TVD busca un balance óptimo entre costo, tiempo, calidad y valor funcional/estratégico.

¿Qué Estudios son Clave para Determinar el ROI en Proyectos Complejos como un Centro Comercial?

Para calcular el ROI de un proyecto complejo como un centro comercial, se necesitan estudios exhaustivos. La calidad de estos análisis es crucial para tomar decisiones informadas. Los estudios clave incluyen:

1. Estudio de Mercado: Analiza la viabilidad comercial. Incluye análisis demográfico, competencia, tenant mix potencial, tendencias del retail y precios de renta.
2. Estudio de Viabilidad Técnica: Evalúa la factibilidad constructiva. Incluye análisis del sitio, diseño conceptual, ingeniería básica, metodología constructiva, estimación preliminar de costos y análisis de permisos. Se apoya en arquitectura y estructuras.
3. Estudio de Viabilidad Financiera: Integra los datos anteriores para proyectar flujos y calcular el ROI. Incluye presupuesto detallado de inversión, proyección de ingresos y gastos operativos, flujo de caja, cálculo de ROI (y VAN, TIR), análisis de sensibilidad y punto de equilibrio. Este es el corazón del análisis del ROI.
4. Estudio de Riesgos: Identifica y analiza riesgos de mercado, construcción, operativos y financieros.
5. Estudio de Impacto Económico y Social (Recomendable): Evalúa la generación de empleo y beneficios para la comunidad. Puede ser útil para la empresa y aprobaciones.

Realizar estos estudios requiere profesionales y consultores expertos en cada área.

Ejemplo Práctico: Aplicando TVD y ROI en la Construcción de un Centro Comercial

Imaginemos un promotor que quiere desarrollar un nuevo centro comercial. Su objetivo financiero es alcanzar un ROI mínimo del 15% en 7 años. Definen un costo objetivo máximo (Target Cost) de 50 millones de euros basado en sus estudios preliminares de viabilidad.

1. Fase de Definición (Conceptualización):

   • Se utiliza un enfoque colaborativo (Integrated Project Delivery – IPD, alineado con TVD).
   • Se realizan talleres con el promotor, arquitectos, ingenieros, constructores clave y consultores para definir el valor. Se usan las «Preguntas Clave» para entender a fondo: ¿Cuál es el tenant mix ideal? ¿Qué experiencia se busca crear? ¿Qué nivel de calidad y sostenibilidad es requerido? ¿Cuál es la fecha de apertura crítica?
   • Se valida que el valor definido puede entregarse dentro del costo objetivo de 50M€. Se establece el Target Cost formalmente.

2. Fase de Diseño (Ingeniería de Valor):

   • Se aplica Lean Design y Set-Based Design. Se exploran múltiples opciones para sistemas clave (estructura, fachada, HVAC) usando BIM.
   • Se utiliza Choosing By Advantages (CBA) para tomar decisiones basadas en valor y costo. Por ejemplo, se comparan 3 tipos de fachada: Opción A (bajo costo inicial, alto costo operativo), Opción B (costo medio, buena eficiencia), Opción C (alto costo inicial, muy alta eficiencia y estética premium).
   • El equipo analiza el impacto de cada opción en el costo total, los costos operativos (que afectan el ROI a largo plazo) y los criterios de valor definidos (estética, sostenibilidad). Se elige la Opción B por ofrecer el mejor balance alineado al TVD.
   • Se usan ciclos de diseño iterativos (Agile) para refinar el proyecto, con seguimiento constante del costo estimado vs. el Target Cost.

3. Fase de Construcción:

   • Se implementa Last Planner System (LPS) para la planificación detallada y el control de la producción en obra. Se mejora la eficiencia y se reducen los desperdicios de tiempo y materiales.
   • Se usa Scrum para gestionar paquetes de trabajo complejos, permitiendo ajustes rápidos ante problemas.
   • El control de costos es continuo. Cualquier desviación potencial se aborda de inmediato buscando soluciones que mantengan el proyecto dentro del Target Cost sin sacrificar valor esencial.
   • La colaboración constante entre diseño, construcción y operaciones es clave.

4. Resultado:

   • El centro comercial se entrega a tiempo y dentro del Target Cost de 50M€.
   • Cumple con los criterios de valor definidos por el promotor (atractivo para inquilinos y visitantes, eficiente operativamente, sostenible).
   • Gracias a la gestión enfocada en valor y costo desde el inicio, el proyecto está en camino de alcanzar e incluso superar el ROI esperado del 15%.

Conclusión: La Importancia del ROI en el Target Value Delivery

En definitiva, La Importancia del ROI en el Target Value Delivery radica en transformar esta métrica financiera. Pasa de ser un cálculo post-mortem a convertirse en una brújula que guía el proyecto desde su concepción. TVD, apoyado por metodologías Lean como LPS y Value Stream Mapping, y frameworks Agile como Scrum, junto con herramientas como BIM, permite a los equipos de proyecto innovar. Facilita la entrega del máximo valor posible para el cliente dentro de restricciones de costo definidas.

Para los arquitectos, ingenieros y profesionales de la construcción que buscan mejorar la eficiencia, la calidad y la rentabilidad de sus proyectos, adoptar un enfoque TVD es fundamental. Permite alinear a todos los interesados, optimizar recursos, minimizar riesgos y, lo más importante, entregar proyectos que realmente cumplan las expectativas funcionales y financieras.

¿Estás listo para implementar estas soluciones en tus proyectos? En ForProjectPros ofrecemos consultoría y servicios especializados para ayudarte a navegar la implementación de Lean Construction, Agile y TVD. ¡Contáctanos!

Link Externo Sugerido:

Para profundizar en Target Value Delivery, puedes consultar la página del Lean Construction Institute (LCI) dedicada a este tema:

• https://leanconstruction.org/learning-center/target-value-delivery/ (Este link proporciona información autorizada y relevante sobre TVD).

Arturo Lares Lleras

Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.