Rehabilitación del Mall Parque Morichal aplicando Progressive Design-Build
En el 2020, en plena pandemia se realizó la Rehabilitación del Mall Parque Morichal aplicando Progressive Design-Build. Mi equipo de 4 profesionales junto a el Cliente se instalaron en Maturín en el Estado Monagas. Esto con la finalidad de hacer una reconfiguración de la circulación interna del Mall Parque Morichal.
Ahora bien, veamos en qué consiste el Progressive Design-Build y como este permitió que el alcance aumentara y se lograra inclusive la ampliación del Mall.
Recomendado:
- SCRUM PARA PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
- Cadena de Valor en Proyectos de Construcción.
- Gerencia de Construcción de Centros Comerciales Parte I
¿Qué es el Progressive Design-Build?
El «Progressive Design-Build» (PDB), o diseño y construcción progresivos, es un modelo de ejecución de proyectos que combina las fases de diseño y construcción en un proceso colaborativo y secuencial. A diferencia de los métodos tradicionales, donde el diseño se completa antes de iniciar la construcción, el PDB permite una mayor flexibilidad y adaptabilidad a medida que el proyecto avanza.
El equipo inició la remodelación con un plano preliminar de arquitectura con la nueva configuración de los pasillos internos. En principio solo se trataba de generar un pasillo adicional para aumentar la cantidad de locales comerciales con menos de 75 m2. Y la construcción de un nuevo núcleo de baños públicos.
¿Porqué se aplicó el Progressive Design-Build para este proyecto?
El perfil del Cliente y la situación de pandemia dió pie para implementar Progressive Design-Build como método para desarrollar este Proyecto. Las medidas gubernamentales imponían un marco que no daba opciones de planificar por sus constantes cambios y restricciones. La falta de proveedores, insumos y muchos contratistas no estaban activos.
Este modelos de ejecución de proyectos nos ofrecía ventajas que fueron aprovechadas para lograr no solo el objetivo inicial, sino que se logró ampliar por mucho el alcance. Veamos cuales son esas ventajas:
Mayor colaboración y comunicación:
El Progressive Design-Build fomenta la colaboración temprana entre el propietario, el diseñador y el constructor, lo que facilita la comunicación y la resolución de problemas de manera más eficiente.
Esta colaboración continua a lo largo de todo el proyecto, lo que permite una mejor comprensión de las necesidades del propietario y una mayor capacidad de respuesta a los cambios.
Control de costos y cronograma:
Al involucrar al constructor desde las primeras etapas del diseño, se pueden identificar y abordar los posibles problemas de costos y cronograma de manera temprana.
El diseño por fases permite realizar ajustes y mejoras a medida que se obtiene más información, lo que reduce el riesgo de costosos cambios durante la construcción.
Reducción de riesgos:
La colaboración temprana y la transparencia reducen el riesgo de conflictos y litigios.
La capacidad de realizar ajustes y mejoras durante el diseño y la construcción reduce el riesgo de errores y retrabajos.
Mayor calidad del proyecto:
La colaboración y la comunicación mejoradas permiten una mayor comprensión de las necesidades del propietario y una mayor capacidad de respuesta a los cambios, lo que se traduce en un proyecto de mayor calidad.
La participación del constructor desde las primeras etapas del diseño garantiza que el proyecto sea constructible y que se utilicen los materiales y métodos más adecuados.
Flexibilidad e innovación:
El Progressive Design-Build es un método flexible que se adapta bien a proyectos con incertidumbres o requisitos cambiantes.
La colaboración y la comunicación mejoradas fomentan la innovación y la creatividad, lo que puede conducir a soluciones más eficientes y rentables.
¿Cómo fue el proceso de trabajo con el Progressive Design-Build?
Para poder aplicar esta metodología, se buscó enfocar las acciones del equipo en elaborar una arquitectura con la suficiente rapidez para poder ejecutarla. Nos enfocamos en conocer lo que el Cliente necesitaba para avanzar firme en esa dirección. A medida que avanzábamos se generaba otra nueva solicitud del Cliente, aumentando el alcance.
Así sucesivamente se fue aumentando el alcance aprovechando la inercia generada en la construcción. Dando como resultado un mayor resultado por un costo más bajo. La flexibilidad que teníamos para pasar de una actividad a otra nos permitía agrandar o recortar la cantidad de trabajadores que necesitábamos, así como la disposición de equipos o maquinarias.
¿Cuáles son los puntos clave a tomar en cuenta para aplicar el Progressive Design-Build?
Colaboración temprana:
El propietario, el diseñador y el constructor trabajan juntos desde las primeras etapas del proyecto.
Esto fomenta la comunicación y la resolución de problemas de manera más eficiente.
Diseño por fases:
El diseño se desarrolla en fases, lo que permite realizar ajustes y mejoras a medida que se obtiene más información.
Esto reduce el riesgo de costosos cambios durante la construcción.
Transparencia y confianza:
El PDB se basa en la transparencia y la confianza entre todas las partes involucradas.
Esto facilita la toma de decisiones y la gestión del proyecto.
Flexibilidad:
Este método es muy flexible, y se adapta muy bien a proyectos donde existen incertidumbres, o donde los requerimientos pueden cambiar durante el desarrollo del proyecto.
¿Cúal fue el alcance inicial respecto al final en la rehabilitación?
El primer alcance consistía en la construcción interna de un pasillo con la finalidad de generar locales con metraje más comerciales. Los locales anteriores eran muy grandes y de dificil comercialización. Se incluyó la construcción de un módulo de baños públicos necesarios para este nuevo pasillo.
La siguiente fase consistió en mejorar el sistema de aire acondicionado del Mall, cambiando el antiguo por dos Chillers nuevos. Esto requiería desmantelar lo anterior que estaba ubicado en planta baja y preparar el sitio para colocar el nuevo en un primer piso. Para ello se construyó una estructura que permitió aumentar el área de alquiler de locales y en el techo se instaló el sistema de agua helada.
La tercera fase consistió en construir una fachada con una galería al aire libre para colocar locales que den hacia el estacionamiento. Cambiando una fachada que era una pared ciega a una galería de locales comerciales.
La cuarta fase fué la ampliación del estacionamiento y la construcción de tres nuevos accesos de vehículos y un estacionamiento de motos. Esta parte incluyó una negociación por parte del Cliente con un terreno vecino.
La quinta fase fue la construcción de una edificación de tres niveles para albergar la nueva sede de la oficina administrativa y de seguridad del centro comercial.
Todo esto fue realizado en casi tres meses de trabajo continuo, durante la pandemia.
En resumen
El Progressive Design-Build es un método que ofrece un enfoque más eficiente, flexible y colaborativo que permite a los propietarios abordar proyectos de construcción más ambiciosos y complejos, minimizando riesgos y maximizando el valor.
Arquitecto, con Maestría en Gerencia de Proyectos, Empresas Constructoras e Inmobiliarias. Scrum Master. Profesional activo del Sector AEC especializado en Construcción de Centros Comerciales y Hoteles, experiencia por más de 650.000 m2 (7 millones sf) proyectados y construidos.
